Hiện nay, các dự án bất động sản du lịch gia tăng nhanh chóng đã tạo nguồn cung đa dạng về cơ sở lưu trú du lịch cho các đối tượng khách khác nhau góp phần thúc đẩy du lịch phát triển.

Theo dự báo, Du lịch Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong thời gian tới nhưng sẽ dao động và có thời điểm chững lại. Ở phạm vi cục bộ một điểm đến, một địa phương hoặc tại thời vụ thấp điểm, cung có thể vượt cầu, công suất sử dụng buồng thấp, giá bán thấp dẫn tới hiệu quả đầu tư chưa được như kỳ vọng. Vì vậy, để bất động sản du lịch nói chung và du lịch nghỉ dưỡng nói riêng tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn, cần có những giải pháp đồng bộ và hữu hiệu.

Những con số biết nói

Sự tăng trưởng vượt bậc của du lịch đã tạo ra những tác động đột phá đến nhiều ngành, lĩnh vực trong đó có bất động sản du lịch. Có thể nói, du lịch tăng trưởng kéo theo nhu cầu mạnh mẽ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh lưu trú du lịch.

Chỉ trong thời gian ngắn, số lượng cơ sở lưu trú du lịch chủ yếu là khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, nhà phố thương mại du lịch đã tăng lên nhanh chóng. Năm 2011, cả nước có 13.756 cơ sở lưu trú du lịch với trên 256.000 buồng. Năm 2019, nước có 30.000 cơ sở lưu trú du lịch với 650.000 phòng, trong đó có 171 cơ sở lưu trú 5 sao và 295 khách sạn 4 sao.

Do sự tác động của du lịch tới hoạt động đầu tư bất động sản du lịch, công suất buồng, giá buồng, thị trường khách và phân bổ cơ sở lưu trú du lịch trong cả nước cũng có sự khác nhau, thể hiện xu hướng đầu tư. Trong 5 năm, công suất sử dụng buồng trung bình của tất cả các loại hình cơ sở lưu trú du lịch ước đạt 57%. Các địa phương như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Ninh, nhiều khách sạn đạt công suất cao, trung bình khoảng 70%. 

Rõ ràng với sự tăng trưởng lượng khách du lịch quốc tế và nội địa thời gian qua và kỳ vọng, niềm tin vào phát triển du lịch đã thúc đẩy làn sóng đầu tư ồ ạt vào các khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ du lịch… tại các trung tâm du lịch lớn, đặc biệt là các địa phương như Hạ Long, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Vũng Tàu... đầu tư vào bất động sản du lịch mang lại giá trị gia tăng vượt trội hơn hẳn các kênh đầu tư vào bất động sản loại hình khác. Có thể nhận thấy yếu tố quyết định đến sức hấp dẫn của bất động sản du lịch là bởi nó định vị tại điểm đến hấp dẫn du lịch, là những địa danh gắn liền với các khu du lịch quốc gia, nơi được xác định có giá trị tài nguyên du lịch đặc sắc và độc đáo.

Phát triển du lịch và nhu cầu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Với xu hướng dòng khách tiếp tục hướng về khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong đó Việt Nam như điểm đến đang nổi lên trong ASEAN, chúng ta luôn lạc quan dự báo về viễn cảnh tăng trưởng du lịch 10 năm tới. Du lịch Việt Nam tiếp tục đà tăng trưởng đặt ra nhu cầu đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch cần đạt tới không chỉ mở rộng quy mô giată ng số lượng, đa dạng loại hình mà phải tăng cường chất lượng, đẳng cấp. Theo đó, đến năm 2025 cần có 950.000 đến 1.050.000 buồng và đến năm 2030 cần có 1.300.000 đến 1.450.000 buồng; tốc độ tăng trưởng bình quân 7,8 - 8,0% giai đoạn 2020 - 2025 và 7 - 7,5% giai đoạn 2025 - 2030. Tiếp đà tăng trưởng của ngành Du lịch, nhu cầu đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch cũng tăng lên tuy nhiên tính chất, loại hình và địa bàn sẽ thay đổi theo xu hướng nhu cầu của khách du lịch thế hệ mới. Bất động sản du lịch vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn hứa hẹn hiệu quả cao nếu lựa chọn đúng địa bàn, đúng loại hình phù hợp với xu hướng nhu cầu của thế hệ khách du lịch mới, thời kỳ gắn với cách mạng công nghiệp 4.0.

Tác động của du lịch đến đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Có thể thấy giai đoạn vừa qua, khách quốc tế đến Việt Nam tăng cao và có nhu cầu nghỉ dưỡng, tham quan, khám phá là chủ yếu. Khách du lịch nội địa gia tăng tầng lớp trung lưu có nhu cầu đi du lịch mang tính khai phá điểm đến là chủ yếu.

Giai đoạn tới, với đặc trưng của thời kỳ cách mạng công nghiệp 4.0 trong đó công nghệ thông tin truyền thông được ứng dụng sâu rộng trong du lịch; khách du lịch dựa vào công nghệ sẽ có nhiều lựa chọn tiếp cận điểm đến với nhiều phương thức tiêu dùng du lịch theo nhiều xu hướng khác nhau và được tiếp cận dễ dàng, tiện lợi hơn rất nhiều. Các xu hướng ảnh hưởng đến dòng sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đó là:

Xu hướng khách du lịch sẽ quan tâm nhiều hơn tới chất lượng trải nghiệm tại điểm đến thay vì hình ảnh điểm đến đơn thuần; khách sẽ lưu lại dài ngày hơn nếu điểm đến có nhiều trải nghiệm thú vị và ngược lại. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư bất động sản du lịch cần cân đối quy mô, loại hình lưu trú phù hợp với tính chất, loại hình các hoạt động và trải nghiệm du lịch, ví dụ dự án bất động sản du lịch sẽ trở thành quần thể và gắn với nhiều tiện ích như casino, giải trí, thể thao, sự kiện, nghệ thuật, games và các hoạt động giao lưu văn hóa địa phương...

Khách du lịch thế hệ mới đến Việt Nam và khách là người Việt cũng nhờ công nghệ, kinh nghiệm đã và đang trở nên từng trải hơn, trở nên khó tính hơn với nhu cầu cá biệt hóa, đa dạng hơn. Nếu trước đây du lịch biển theo trào lưu là phổ biến thì tiếp đến sẽ thay đổi chuyển hướng sang nghỉ dưỡng núi, trải nghiệm văn hóa địa phương, du lịch sinh thái đồng quê...

Kinh nghiệm du lịch ngày càng được tích lũy, dòng khách tự túc ngày càng nhiều, nhu cầu rất khác nhau vì vậy bên cạnh du lịch đại trà theo số đông, đi theo nhóm, theo tour thì số lượng khách đi lẻ, đi tự túc nhiều lên. Đây là tín hiệu mà nhà đầu tư cần cân nhắc mở rộng nhiều loại hình lưu trú du lịch đa dạng, quy mô không lớn, đan xen với cộng đồng dân cư, hòa nhập với văn hóa bản địa.

Một số khuyến nghị từ ngành Du lịch

Năm 2019, ngành Du lịch thu hút khoảng 18 triệu lượt khách quốc tế (tăng trên 16% so với năm trước), 85 triệu lượt khách nội địa, tổng thu du lịch đạt trên 720.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc tăng trưởng bền vững trong dài hạn vẫn là thách thức lớn với ngành Du lịch. Để giữ đà tăng trưởng cao của du lịch trong tương lai, Tổng cục Du lịch đưa ra những khuyến nghị đối với các bên liên quan, trong đó có lĩnh vực hạ tầng, bất động sản du lịch như sau:

Tiếp tục đầu tư vào hạ tầng du lịch, phát triển nhiều điểm đến mới, mở rộng không gian phát triển, kết nối nhiều đường bay mới cũng như hệ thống sân bay, cảng biển, đường sắt, đường cao tốc, công nghệ thông tin... tăng cường khả năng kết nối thuận tiện các điểm đến của Việt Nam với thị trường thế giới để tiếp tục gia tăng lượng khách du lịch.

Nâng cao chất lượng, đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, điểm đến du lịch nhằm thu hút khách du lịch chất lượng cao, quay lại nhiều lần, lưu trú dài ngày, trải nghiệm nhiều, chi tiêu cao.

Đẩy mạnh quảng bá thương hiệu điểm đến nhằm định vị giá trị và niềm tin cho du khách cũng như các nhà đầu tư. Quảng bá thương hiệu làm nên đẳng cấp và tạo dựng giá trị cho dự án đầu tư. Chính quyền quản lý điểm đến cần phối hợp huy động doanh nghiệp chung sức để triển khai các chương trình xúc tiến quảng bá; qua đó đẩy mạnh thu hút khách du lịch; chỉ khi có khách du lịch thì dự án mới có thể khả thi và sống được bền vững.

Phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao với tầm quản lý tham gia được vào chuỗi giá trị toàn cầu, đồng thời đảm bảo kỹ năng dịch vụ cơ bản có tính sáng tạo và đậm bản sắc văn hóa Việt Nam.

Thực hiện bảo tồn văn hóa, bảo vệ tài nguyên, gìn giữ môi trường tự nhiên - xã hội để duy trì sức hấp dẫn của điểm đến; kiểm soát chặt chẽ quá trình lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư phát triển để kiên quyết loại bỏ những dự án có tầm nhìn ngắn hạn, kém sáng tạo, không thân thiện môi trường, không tôn trọng giá trị văn hóa, giá trị truyền thống địa phương.

Đối với đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng du lịch cần có nghiên cứu kỹ về thị trường du lịch, thị trường bất động sản; sử dụng tư vấn chuyên nghiệp; xác định tầm nhìn dài hạn; có ý tưởng riêng biệt về sản phẩm của dự án gắn chặt với đặc điểm tài nguyên du lịch.