Cần gỡ các vấn đề pháp lý để thị trường condotel phát triển
Các chuyên gia cho rằng các vấn đề về pháp lý chưa rõ ràng đã khiến cho thị trường Condotel chưa phát triển tương xứng với tiềm năng của thị trường này.
Phân khúc condotel sẽ phát triển mạnh trong tương lai
Loại hình bất động sản, như: condotel, office-tel, home-tel,… bắt đầu phát triển nhanh ở nước ta trong vòng 5 năm gần đây với khoảng 83.000 condotel đang hoạt động tại các địa phương có thế mạnh du lịch, có thể thấy, xu hướng phát triển và nhu cầu thực tế đối với loại hình bất động sản này là có thực và sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.
Theo ông Bùi Văn Xuyền nguyên Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, loại hình bất động sản mới, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào định nghĩa cụ thể về vấn đề này.
Ông tin tưởng rằng, loại hình này sẽ phát triển mạnh trong tương lai, vì vậy cần thiết phải xây dựng một khung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, đầy đủ để đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư và thị trường bất động sản.
Trong khi đó, từ thực tiễn nhiều năm nghiên cứu lĩnh vực bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những vướng mắc lớn cũng như nguyên nhân của những vướng mắc này. Cụ thể, tại Quyết định 147/QĐ-TTg năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, đã định hướng Việt Nam trở thành một cường quốc du lịch.
Theo TS. Đính,việc phát triển hạ tầng về lưu trú, trong đó condotel là rất quan trọng để đáp ứng được nhu cầu của thị trường và thu hút đầu tư.
Tọa đàm với chủ đề: “Gỡ nút thắt pháp lý cho condotel” với sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện ngân hàng, Luật sư và các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên,ông này cho rằng, hiện nay các dự án condotel lại không được cấp sổ đỏ, sổ hồng mà chỉ được thực hiện bằng các hợp đồng hợp tác đầu tư nên đã gây khó khăn trong việc chuyển nhượng. Việc các nhà đầu tư không có quyền quyết định chính tài sản của mình dẫn đến sự phát triển của thị trường condotel đang bị chững lại.
Là một trong những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, trong đó có loại hình bất động sản condotel ở Việt Nam, ông Huỳnh Văn Kiều, Giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản An Land Group cho rằng, xu hướng phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel ở Việt Nam là tất yếu.
Theo ông Kiều, khi thị trường có nhu cầu, các nhà đầu sẽ thực hiện các dự án, bỏ nhiều vốn vào đó với mong muốn sớm có khung pháp lý. Tuy nhiên, do pháp luật Việt Nam chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường nên chủ đầu tư còn gặp nhiều vướng mắc. Chủ đầu tư mong muốn khi bỏ ra một số tiền lớn thì có thể sử hữu tài sản và dễ dàng chuyển nhượng.
Trong khi đó, ông Trương Anh Tuấn Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết sau khi tổng hợp những ý kiến của hội viên trong Hiệp hội Bất động sản cả nước liên quan đến condotel, nhận thấy có 2 vấn đề chính: Thứ nhất là việc cấp sổ hồng, sổ đỏ; Thứ hai là khâu xác định tiêu chuẩn để cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Liên quan đến vấn đề này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích thêm, ở những quốc gia phát triển, hình thức này tương đối phát triển.
“Những người mua những căn hộ này thường là những người giàu hoặc rất giàu, họ mua với hai mục đích là nghỉ dưỡng và mua rồi cho thuê lại”, vị chuyên gia này nói.
Cần có pháp lý chắc chắn để thị trường condotel phát triển
Với một loạt vướng mắc như: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel; phân chia quyền sở hữu condotel; xác định thời hạn sở hữu condotel; quản lý, khai thác các condotel… và ngay cả khái niệm condotel là nhà ở có thể kinh doanh hay là căn hộ chung cư cũng chưa có sự thống nhất.
Là đại diện của đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có loại hình condotel, theo ông Huỳnh Văn Kiều cho rằng, nếu không giải quyết tận gốc những vướng mắc này thì trong thời gian tới, liệu các chủ đầu tư condotel có còn “mặn mà” với loại hình bất động sản này hay không?
Ông Kiều mong muốn sớm có một cơ sở pháp lý chắc chắn để các chủ đầu tư định hướng đầu tư phát triển, thu hút đầu tư nước ngoài.
Với những bất cập trong hệ thống pháp luật hiện hành và những hệ lụy nếu không có các biện pháp tháo gỡ, ông Bùi Văn Xuyền đánh giá nếu chúng ta không kịp thời hoàn thiện hành lang pháp luật sẽ tạo ra rào cản lớn đối với sự phát triển của loại hình này. Theo đó, ông cho rằng về mặt pháp luật cần sớm có khung pháp lý cho loại hình này; cần có quy chuẩn, tiêu chuẩn cho khách hàng, chủ đầu tư nhỏ lẻ hay chủ đầu tư lớn; cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển và áp dụng vào thực tế tại Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, cần đảm bảo lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và lợi ích công cộng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, nên đưa ra khuôn mẫu của loại hợp đồng này hoặc có loại văn bản, giấy tờ có tính chất pháp lý, từ đó có thể tạo thuận lợi trong việc chuyển nhượng. Các địa phương cần siết chặt khâu thẩm định sự cần thiết và sự khả thi của các dự án đầu tư.
việc tháo “nút thắt” pháp lý cho loại hình bất động sản condotel hoàn toàn không đơn giản bởi nó liên quan đến nhiều bộ luật, luật hiện hành
Theo báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng niêm yết cho thấy, trong thời gian qua, tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay của nhiều ngân hàng, gồm cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng cá nhân. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, ở thời điểm này, với những khó khăn, vướng mắc của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, những rủi ro đối với các tổ chức tín dụng cũng tăng lên.
Ông Thịnh cũng đưa ra một số khuyến nghị như: Việc ngân hàng tham gia vào quản lý tài sản hình thành condotel, lãi suất ngân hàng cũng có những điều chỉnh nhất định phù hợp với chủ đầu tư condotel,... giúp giảm thiểu những rủi ro.
Có thể thấy, việc tháo “nút thắt” pháp lý cho loại hình bất động sản condotel hoàn toàn không đơn giản bởi nó liên quan đến nhiều bộ luật, luật hiện hành, như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp,… Ở thời điểm này, với những vướng mắc hiện hữu trong thực tiễn, theo Luật sư Trương Anh Tú, ngành du lịch cần cấp giấy chứng nhận dưới dạng quyền tài sản, quyền sử dụng bởi đây là một loại tài sản đặc thù. Luật sư Tú đánh giá, đây là một giải pháp khá toàn diện, không phá vỡ cấu trúc pháp luật hiện hành; thứ hai, cần sửa đổi một số quy định trong Luật Đất đai để phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, theo Luật sư giải pháp này khá khó khăn.
Ông Huỳnh Văn Kiều bày tỏ sự đồng ý với các chuyên gia là cần sớm hoàn thiện pháp luật. Đồng thời, cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, từ đó xây dựng hành lang pháp lý, hướng đi cho thị trường condotel.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có thị trường condotel ở Việt Nam, dù hình thành muộn hơn so với thế giới nhưng phát triển nhanh, mạnh mẽ và rất hấp dẫn các nhà đầu tư là do nhiều điều kiện khách quan và chủ quan thúc đẩy.
Việc phát triển loại hình bất động sản này không chỉ góp phần khai thác tốt nguồn lực đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ mà còn tạo ra một phân khúc thị trường bất động sản hứa hẹn mang lại tỷ suất sinh lời cao.
Tuy nhiên, sau hơn 12 năm phát triển, thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý cần phải được pháp luật điều chỉnh theo hướng có các quy định cụ thể đối với hình thức kinh doanh này. Hơn nữa, vì condotel có tính chất đặc biệt nên cần có hành lang pháp lý riêng, cần quy định condotel theo hướng không phải đáp ứng toàn bộ các quy định như đối với tất cả các loại hình bất động sản liên quan.
