Bất thường từ những lô đất chuyển nhượng

Công ty CP Đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam (Công ty Nhật Nam), địa chỉ tại 54 Ngô Thị Thu Minh, Phường 2, Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh được thành lập từ tháng 7/2019, kinh doanh chính trong lĩnh vực bất động sản, nhà hàng, các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động.

Theo lời giới thiệu trên website của doanh nghiệp, Nhật Nam đã xây dựng được nhiều cơ sở kinh doanh trên cả nước và hàng loạt bất động sản trải dài từ Bắc vào Nam như: Hà Nội, Thanh Hóa, Buôn Mê Thuột, Tây Ninh, Phú Quốc. Ngoài ra, Nhật Nam cũng xây dựng được hệ thống tòa nhà, văn phòng giao dịch trên nhiều tỉnh thành khắp cả nước nhằm gia tăng độ phủ thương hiệu và thuận tiện giao dịch hơn cho quý nhà đầu tư.

Tại các sự kiện ra mắt và trên website của doanh nghiệp, Công ty Nhật Nam đã công bố chương trình hợp tác kinh doanh và phân chia lợi nhuận theo ngày, với mức cam kết lợi nhuận lên đến 44%/24 tháng, còn được tặng 1 BĐS trị giá tương ứng gói đầu tư sau khi hợp đồng kết thúc. Như vậy, tổng mức lợi nhuận nhà đầu tư nhận được sau 2 năm lên tới 144%. Trong trường hợp nhà đầu tư không nhận bất động sản, Công ty Nhật Nam sẽ quy đổi sang tiền mặt, với mức lãi suất giảm còn 92%/24 tháng.

Theo một video quảng bá của doanh nghiệp, hiện đã có hơn 2000 nhà đầu tư “rót tiền” vào dự án Nhật Nam. Doanh nghiệp đang hướng tới mục tiêu phát triển hơn 230.000 nhà đầu tư trên cả nước trong thời gian tới.

Trao đổi với phóng viên Vietnam Traveller/Travelmag.vn, một nhân viên tư vấn tên H. cho biết, hiện Công ty Nhật Nam đang sở hữu hàng trăm bất động sản, vốn là quỹ đất của chủ tịch Vũ Thị Thúy và đang chuyển dần sang sở hữu công ty.

Trong quá trình tư vấn, H. cung cấp 10 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ấp Suối Lớn, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang do Công ty Nhật Nam đã mua và sở hữu. Tất cả các lô đất nêu trên đều là đất trồng cây lâu năm, có diện tích dao động từ 293,8m2 tới 349,7m2, đều thuộc tờ bản đồ số 57. Một điều lạ, là tuy diện tích tách thửa của các lô chênh nhau hàng chục m2 (có những lô chênh gần 60m2), nhưng giá trị chuyển nhượng của 10 lô đất nêu trên đều giống nhau, là 6,7 tỷ đồng!?

Ngoài ra, nhân viên này còn cung cấp thêm một số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã An Phú, huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội, với diện tích khoảng 100m2/lô. Tuy nhiên, những hồ sơ chuyển nhượng này không thể hiện giá trị chuyển nhượng cụ thể.

Chuyên gia bất động sản nói gì?

Ts. Nguyễn Văn Đính- Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng không nên đầu tư đất nền không có pháp lý rõ ràng:

“Khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần quan tâm tới một số yếu tố sau: Thứ nhất, khu vực đó, giá cả của dự án có bị thổi giá tạo bong bóng hay không; Thứ 2, khu vực dự án đó có được phát triển kinh tế mạnh mẽ hay ko? Việc đầu tư hạ tầng đô thị có tốt, có bài bản không? Nếu việc đầu tư vào đó chỉ là “bánh vẽ”, mới chỉ là kế hoạch thì cũng cần xem lại.

Tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư đất nền, bình quân vẫn tăng giá trị từ 5-7%/năm, tùy vào mức độ, tốc độ đầu tư. Một dự án cũng mất khoảng từ 3-5 năm mới hoàn thiện. Nếu những dự án đang là đất nền, nhưng chậm phát triển khiến dự án kéo dài nhiều năm thì tốc độ tăng giá rất chậm, có khi còn lỗ.

Về đất nền riêng lẻ, tôi cho rằng sẽ không tăng trưởng nhiều. Nếu đất ở trong dân, không có sự đầu tư thì mức độ tăng sẽ rất nhỏ, chỉ 2-3%. Ví như Phú Quốc mới đang lập quy hoạch, nên phải đợi quy hoạch, để xác định đất mua có “dính” phải quy hoạch hay không. Nếu chắc chắn thì nên mua đất dự án đã được phê duyệt. Nếu mua đất ở khu Dương Đông, khu dân cư hoặc rơi vào đất nông nghiệp, khả năng bị thu hồi là rất cao.

Nếu dự án được phê duyệt, có quy hoạch đầy đủ thì được. Nếu không có những pháp lý đó, tôi khuyên các nhà đầu tư đừng nên tham gia”.

Bên cạnh đó, bà Trương Thị Nhài, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản G68 Phú Quốc cho rằng nhà đầu tư cần biết mình đang thực sự sở hữu cái gì khi đầu tư đất nền:

“Lấy ví dụ, anh chỉ sở hữu quỹ đất trị giá 100 tỷ nhưng lại huy động tới 200-300 tỷ, hay anh có 1000m2 đất, nhưng lại huy động tới 50 người cùng đầu tư thì khách hàng, những nhà đầu tư không thể kiểm soát được. Vì anh không nói cụ thể lô đất của tôi là lô đất nào, nhà đầu tư chỉ biết là được 1 lô trong tổng số lô. Đấy là yếu tố tiềm ẩn.

Nó tùy thuộc vào sự tỉnh táo, nhận định cũng như sự kiểm soát của nhà đầu tư đối với đối tác. Khi anh đưa tiền ra, cần biết cụ thể sản phẩm mình sở hữu là gì, biết tiền đầu tư mình được đối tác sử dụng để làm gì”.

Bà Nhài nhận định: “Nếu Phú Quốc lên thành phố, nhu cầu đất nền để ở cao, thì nhà đầu tư có thể thu lời từ 15-20%/năm”.

Cũng cần nói thêm, theo mô hình kinh doanh của Công ty Nhật Nam, nhà đầu tư chỉ được nhận 1 bất động sản có giá trị tương đương giá trị gói đầu tư sau khi hợp đồng kết thúc (24 tháng). Điều đó có nghĩa, nhà đầu tư không thể biết được cụ thể bất động sản mình sẽ được sở hữu là gì, có thực sự tồn tại hay không?

Ngoài ra, căn cứ theo nội dung hợp đồng hợp tác, toàn bộ phần vốn đầu tư sẽ được công ty Nhật Nam toàn quyền điều phối, sử dụng..., nhà đầu tư không tham gia vào bất kỳ hoạt động điều hành quản lý nào của doanh nghiệp. Việc doanh nghiệp sử dụng một vài lô đất riêng lẻ để huy động vốn của hàng vạn người là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Bên cạnh đó, theo nhận định của chuyên gia, tốc độ tăng giá của đất nền, đặt biệt là đất nền riêng lẻ thời điểm hiện tại không quá cao, chỉ từ 10-20%/năm. Câu hỏi đặt ra ở đây, là Công ty Nhật Nam đang lấy tiền từ đâu để chi trả lãi suất cho nhà đầu tư lên tới 144%/2 năm, cao gấp 10 lần lãi suất ngân hàng? Nên nhớ, đây chỉ là mức lợi nhuận Công ty Nhật Nam chi trả cho nhà đầu tư, chưa tính tới lợi nhuận ròng cho doanh nghiệp!

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin.