Trụ sở Cen Group ở Hà Nội

Mô hình đầu tư bất động sản mới

Ngày 18/2 năm nay, Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ - CenGroup đã chính thức công bố đầu tư 1 triệu USD vào REVEX - Nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản. Trả lời báo chí, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị CenGroup cho biết, việc trước mắt mà CenGroup cần làm là nâng tỷ lệ sở hữu tại Revex lên trên 50%, để qua đó lấy uy tín, thương hiệu của CenGroup ra đảm bảo cho Revex.

Theo lời giới thiệu, REVEX là nền tảng (platform) công nghệ đầu tiên tại Việt Nam áp dụng mô hình mới này trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Cụ thể, một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Mỗi đơn vị hợp đồng có thể được định giá là 1.000.000đ, hay ở mức bất kỳ tuỳ chủ đầu tư. Ví dụ, một bất động sản căn hộ A có tổng giá trị đầu tư 10 tỷ đồng có thể phát hành 10.000 đơn vị hợp đồng, mỗi đơn vị hợp đồng là 1.000.000đ.

Các nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng mua chung, đầu tư bất động sản từ 1.000.000đ cho đến hàng chục tỷ đồng, tuỳ vào năng lực tài chính của mình bằng cách mua các chứng từ có giá của dự án mình quan tâm.

Trên website của mình, REVEX đưa ra ví dụ, căn chung cư của dự án được công bố trên trang Revex với giá gốc là 5 tỷ đồng. Căn hộ được cho thuê với giá 60 triệu đồng/tháng (720 triệu đồng/năm), sau đó căn chung cư được bán với giá 6 tỷ đồng sau một năm. Nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi tổng số tiền là tiền thuê cộng với tiền chênh lệch bán bất động sản, tương đương 1,72 tỷ đồng. Như vậy, nếu nhà đầu tư tham gia đầu tư 500 triệu đồng, sau một năm sẽ nhận lại 672 triệu - mức lợi nhuận của nhà đầu tư nhận được trong trường hợp này lên đến 34,4%/năm!

Tranh cãi

Theo chuyên gia tài chính, hình thức đầu tư bất động sản mới có những tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.

Theo đó, hình thức mua chung bất động sản này gọi là "đầu tư bất động sản", nhưng thực chất không phải, vì khách hàng không sở hữu đối với bất động sản đó. 

Về bản chất, đây là một hình thức huy động vốn của các doanh nghiệp. Họ coi bất động sản như một kênh đầu tư tài chính để hút tiền từ thị trường bên cạnh các kênh huy động vốn trước đây như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu hay hợp đồng góp vốn mua bất động sản với khách hàng. Lợi ích của kênh huy động vốn này là các chủ đầu tư sẽ có được dòng vốn trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện tại, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, về phía các nhà đầu tư, đây là một loại hình đầu tư mới, chưa có trải nghiệm thực tế trên thị trường, đang tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho khách hàng.

Theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận. Khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ. 

Mặt khác, cũng giống như condotel, mức cam kết lợi nhuận của các đơn vị sở hữu ứng dụng mua chung với khách hàng chỉ dựa trên hợp đồng dân sự, doanh nghiệp có thể trả hoặc không. Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này khiến rủi ro cho khách hàng là rất lớn.

Một vấn đề nữa theo nhà đầu tư này là các thông tin về dự án bất động sản được rao bán trên ứng dụng còn thiếu minh bạch, "không ai kiểm tra được pháp lý dự án như thế nào, thanh khoản dự án, tiến độ ra sao".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, hiện nay mô hình mua chung bất động sản chưa có khung pháp luật điều chỉnh, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác giữa khách hàng với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản cũng không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Vì vậy, theo ông Châu, các nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng khi bỏ tiền vào hình thức này. Nhất là đối với vấn đề cam kết lợi nhuận. Giống như câu chuyện của condotel, nhiều doanh nghiệp đang dùng cam kết lợi nhuận cao để hấp dẫn khách hàng. Song thực tế, việc trả cam kết đến đâu còn phụ thuộc vào từng dự án và uy tín, năng lực của chủ đầu tư.

Thành lập từ năm 2018, Revex được xây dựng trên nền tảng Smart Contract (hợp đồng thông minh) với nền tảng Blockchain. Các giao dịch được thực hiện và ghi nhận vào hệ thống bằng các hợp đồng online là phiên bản mới nhất (2.0) của công nghệ Blockchain. 

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin.