Mùa dịch Covid - 19 dần qua đi, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự "ế ẩm" bởi xu hướng rời bỏ thị trường chung cư cao cấp của các nhà đầu tư. Không ít doanh nghiệp phải còng mình trả lãi ngân hàng vì không bán được. Không chỉ các chủ đầu tư gặp khó khăn, nhiều nhà đầu tư bị lỗ nặng, mà nhiều người mua nhà để ở cũng không khỏi cảm thấy xót tiền.

Bởi do thị trường bất động sản “ế ẩm”, nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá, cắt lỗ lên đến 25% cho khách mua nhà. Điều này dẫn đến sự mất công bằng giữa người mua trước và người mua sau, gây mất niềm tin của người mua nhà.   

Giao dịch hầu như đóng băng

Từ giữa năm 2019 thị trường bất động sản biến động tăng mạnh về nguồn cung. Bao vây bởi các vụ tranh chấp về vi phạm thiết kế, không có sổ hồng hay không đảm bảo các cam kết khi giao bán... khiến tính thanh khoản bị giảm mạnh.

Anh Nguyễn Anh Vũ trưởng phòng của một sàn giao dịch bất động sản ở Thanh Xuân chia sẻ: “Trái ngược lại với chung cư cao cấp, phân khúc căn hộ có tầm giá 1,3 tỷ đổ lại vẫn có mức thanh khoản tạm ổn”.

Nguyên do là hàng loạt các công ty, xí nghiệp phải tạm đóng cửa, kinh doanh bị đình trệ vì covid -19 từ đầu năm. Khiến cho đông đảo người dân bị giảm thu nhập, ngày càng khó mua được nhà ở. Các công ty đầu tư quyết định giữ vốn tái cơ cấu, và chuyển dịch sang các mặt hàng thiết yếu khác đem lại thanh khoản tốt hơn.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Thanh Xuân ngậm ngùi: “Năm 2019 thị trường đã bắt đầu khó khăn, nhưng tôi không ngờ 2020 lại khó khăn hơn thế”. Cũng theo ông sau mỗi thời kỳ thị trường bất động sản đóng băng như năm 2019, thì sẽ là thời kì ấm lên của ngành. Nhưng covid – 19 là một bước ngoặt không thể lường trước giáng một đòn mạnh vào thị trường chung cư cao cấp nói riêng cũng như bất động sản nói chung.

Lỗ chồng lỗ

Nếu thị trường bất động sản không ấm lên thì hàng tồn kho chung cư cao cấp sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế. Không có tính thanh khoản, có thể dẫn doanh nghiệp đến nguy cơ phá sản.

Thị trường cho thuê căn hộ cũng trở nên khá ảm đạm. Hiện nay mức giá trung bình của 1 căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP. HCM khoảng 3 tỷ và mức giá cho thuê tương ứng chỉ là 17 triệu/tháng. Như vậy, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình tại hai thành phố này tương ứng sẽ là hơn 5%. Mức tỷ suất này thấp hơn khá nhiều so với việc gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

Đơn cử, hơn 2 năm trước, chị Nguyễn Thùy Thư từng bỏ ra gần 3 tỷ đồng mua một căn hộ cao cấp tại phố Ngụy Như Kon Tum (Thanh Xuân) với mục đích cho người nước ngoài thuê lại. Sau khi làm nội thất, chị từng cho khách nước ngoài thuê với giá hơn 20 triệu đồng/tháng.

Nhưng sau đó do nhu cầu thị trường bất động sản cho thuê giảm buộc chị phải giảm giá thuê căn hộ xuống 17 triệu đồng/tháng để tăng cạnh tranh. Chị Thư cho biết, so với việc đem gửi ngân hàng chị đã bị lỗ, chưa tính chi phí sửa chữa mỗi lần khách thuê trả nhà và khấu hao tài sản mỗi năm.

Giám đốc một sàn giao dịch tại Cầu Giấy cho biết thêm: “Một nguyên nhân khác khiến giới đầu tư không mặn mà với căn hộ chung cư là thị trường bất động sản thời gian qua liên tục chứng kiến sự phát triển và biến động mạnh ở rất nhiều phân khúc như nghỉ dưỡng, nhà liền thổ, đặc biệt là phân khúc đất nền ở nhiều tỉnh, thành. Do đó, giới đầu tư có nhiều lựa chọn hấp dẫn hơn khiến chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp bị lạnh nhạt”.

Đổi mới chiến lược 

Hiện nay các chủ đầu tư và sàn đã bắt đầu đẩy mạnh đội ngũ sale để làm ấm lại thị trường bất động sản. Để cạnh tranh nhau các môi giới ngồi túc trực trước cổng dự án gần như cả ngày, thậm chí còn đi dọc đường căng biển, phát tờ rơi giới thiệu dự án, bao quanh dự án là hàng chục môi giới túc trực cả ngày để "vợt khách". Thậm chí, xung quanh khu vực đường Ngụy Như Kon Tum, xuất hiện nhiều người đeo biển mở bán dự án, phát tờ rơi tràn lan cho người đi đường.

Thậm chí, hiện nay nhiều môi giới còn dùng chiêu trò rao bán cắt lỗ ảo tràn lan trên mạng để câu khách lấy database (danh sách) khách hàng. Để thu hút người mua chung cư cao cấp, nhiều môi giới nhà đất cố tình mập mờ trong việc niêm yết giá căn hộ như rao giá chưa thuế, chưa phí bảo trì 2%, bàn giao thô,... nhằm hạ thấp mức giá. Không chỉ vậy, dân môi giới còn thêm vào những lời quảng cáo hấp dẫn như "bán giá gốc, suất ngoại giao".

Tất cả đều đang dốc tìm cách khôi phục lại thị trường. Đây sẽ là thử thách lớn dành cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như chủ doanh nghiệp trong thời kỳ mới. Hy vọng, đây sẽ là hửng đông mới cho thị trường chung cư cao cấp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.