Không đủ điều kiện mở bán

Theo giới thiệu từ chủ đầu tư (Tập đoàn Flamingo), Flamingo Crown Bay là dự án tổ hợp nhà phố thương mại, khách sạn mini, căn hộ biệt thự trên cao, tọa lạc trên đầu mũi biển Linh Trường (chạy dọc 12km đường bờ biển) thuộc xã Hoằng Trường, huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

Thông tin từ H., một nhân viên môi giới dự án cho biết: “Dự án có tổng diện tích 1.379 ha với 3 khu là nam Hải Tiến (1.355ha), Linh Trường B (4,6ha), Flamingo Crown Bay (19,3 ha). Giai đoạn đầu bên em ra mắt shophouse Flamingo Crown Bay có giá bán từ 6,2 -6,8 tỷ đồng với căn mặt biển, diện tích 91.5-114m2, xây 3,5 tầng; Mini hotel xây 7,5 tầng giá 17,6 - 21 tỷ đồng. Hiện tại 46 căn mặt biển đã được mua gần hết”. Cũng theo nguồn tin này, những căn shophouse mặt biển có giá chênh khoảng 200 triệu đồng so với giá bán chính thức của chủ đầu tư.

Tại thời điểm hiện tại, các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường nội khu, tiểu cảnh, móng nhà,... tại công trường dự án vẫn đang trong quá trình triển khai thi công.

“Dự kiến cuối năm sẽ hoàn thiện hạ tầng”, nhân viên môi giới H. hứa hẹn với nhà đầu tư.

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Luật sư Lê Thu Hằng (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) nhận định: Việc Chủ đầu tư rao bán dự án khi chưa có cơ sở hạ tầng đầy đủ, chưa có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng theo tiến độ dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

“Con bài lách luật” của chủ đầu tư

Bất chấp việc cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện, hạ tầng kỹ thuật còn ngổn ngang đất đá, những căn hộ shophouse tại dự án Flamingo Crown Bay đã được chủ đầu tư bán sớm thông qua “con bài”: Hợp đồng vay.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng vay vốn với những người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, qua danh nghĩa “phục vụ hoạt động kinh doanh và mục đích đầu tư phát triển”. Khoản vay này tương đương với giá trị căn hộ khách hàng đăng ký mua, mức lãi suất quy định trong hợp đồng là 10%/năm.

Đi kèm với bản hợp đồng vay vốn nói trên là Đơn đăng ký nguyện vọng giữ chỗ tại dự án sau khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Đương nhiên, số tiền khách hàng “cho vay” sẽ được khấu trừ vào giá trị căn hộ sau khi ký kết hợp đồng.

Lý giải về khoản lãi vay 10%/năm theo quy định tại hợp đồng nói trên, một nhân viên môi giới tại sàn giao dịch Mai Việt cho biết đó là hình thức hợp thức hóa hợp đồng vay vốn: “Khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ ký giấy tờ thanh lý hợp đồng vay, từ chối nhận lãi và chuyển số tiền của hợp đồng vay sang thực hiện hợp đồng mua bán”.

Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Ngoài ra, các chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.

Nhận định vụ việc, Luật sư Lê Thu Hằng (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) cho rằng, chủ đầu tư dự án Flamingo Crown Bay nếu không đáp ứng được các quy định trên đã huy động vốn của các cá nhân vào dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật về nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản khác có liên quan.

Hiện nay, người dân tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “góp vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật dễ dàng sa vào các dự án “bất khả thi” là điều khá phổ biến.

Đây là cách đơn giản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất nhưng đầy rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người mua thường chịu thiệt. Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư..

Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi”, vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”, họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.