Đô thị sân bay trong tương lai

Trong nhiều năm qua, huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai) được biết đến với nhiều ưu thế nổi bật cùng tiềm năng, sức bật lớn trong mọi mặt từ kinh tế, hạ tầng, đô thị, giao thông kết nối. Là cửa ngõ giao thương quan trọng với các nút giao thông lớn như: TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Đà Lạt, Dầu Giây - Phan Thiết, Biên Hòa - Vũng Tàu, đường vành đai 3 và 4…, Long Thành dễ dàng kết nối giao thông với TP.HCM và các đô thị lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Đáng chú ý, Dự án Sân bay Quốc tế Long Thành được xem là đòn bẩy tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản của khu vực. 

Theo quy hoạch, Sân bay Long Thành có quy mô 5.000ha, có công suất chứa 100 triệu hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, Long Thành sẽ trở thành trung tâm của “thành phố sân bay” và là tâm điểm kết nối giao thương của cả khu vực. Trong tương lai không xa, nhu cầu sở hữu bất động sản để phát triển thương mại - dịch vụ và các loại hình kinh doanh ở đây sẽ tăng vọt. Năm 2021 được dự báo sẽ mang lại cho Long Thành nói riêng và thị trường bất động sản phía Nam nói chung những vận hội mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, kể từ khi dự án xây dựng sân bay Long Thành chính thức được phê duyệt thì thị trường bất động sản ở khu vực này đã trở nên rất sôi động. So với năm 2019 thì giá đất đã tăng rất cao. Cho đến thời điểm cuối năm 2019, giá đất tại khu vực Long Thành dao động từ 15 - 30 triệu đồng/m2, tăng so với năm 2018 (8 - 15 triệu đồng/m2).

Ông này cho biết, bước sang năm 2020, bất chấp dịch Covid-19, giá đất ở Long Thành vẫn tăng mạnh khoảng 20% so với năm 2019. Đặc biệt, khu vực trung tâm Long Thành, giá đất không thua kém giá đất tại TP.HCM. Đơn cử như TT chợ mới có giá từ 60 - 80 triệu đồng/m2, khu đường D3 có giá lên đến 100 triệu đồng/m2…

Theo ông Đính, nguyên nhân là do các hoạt động đầu tư phát triển hạ tầng địa phương đều làm biến động tăng giá bất động sản. Trong khi ở Long Thành đầu tư xây dựng sân bay kèm theo hàng hoạt trục giao thông kết nối sân bay với các khu vực đô thị, kinh tế khác, chắc chắn sẽ tạo động lực phát triển kinh tế mạnh ở khu vực này.

“Bên cạnh đó, việc phát triển cảng hàng không quốc tế sẽ dẫn đến phát triển các dự án - thành phần để hỗ trợ hoạt động hàng không như kho, bãi, dịch vụ và đô thị vệ tinh… làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu đầu tư….sự khan hiếm nguồn cung tại TP.HCM đã tạo làn sóng dịch chuyển hoạt động đầu tư từ thành phố này đến những khu vực vùng ven hấp dẫn như Long Thành”, ông phân tích.

Ngoài ra, một thông tin khác cũng khiến cho thị trường địa ốc Long Thành “chấn động” thời gian qua là đề xuất của một chuyên gia về việc “kéo” dự án Sân bay Long Thành về TP.HCM và sáp nhập một phần của huyện Nhơn Trạch, Long Thành vào Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông TP.HCM (Thành phố phía Đông).

Ông Trần Văn Vĩnh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai từng cho hay, thông tin về việc sáp nhập các huyện cũng như sân bay Long Thành (Đồng Nai) vào TP.HCM là đề xuất mang tính cá nhân. Khi nào có thông tin chính thức từ hệ thống chính trị, cơ quan có trách nhiệm thì mới xem xét.

Giá đất trung bình tại Long Thành hiện nay dao động từ 15 - 30 triệu đồng/m2 so với thời điểm năm 2018 chỉ khoảng 8-15 triệu đồng. Khi sân bay khởi công, giá trị bất động sản tại Long Thành nhiều khả năng tiệm cận với quận 2, quận 9, Thủ Đức của TPHCM.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, trong số những thị trường giáp ranh TP.HCM, Long Thành (Đồng Nai) được biết đến với nhiều ưu thế nổi bật cùng tiềm năng, sức bật lớn trong mọi mặt từ kinh tế, hạ tầng, đô thị, giao thông kết nối.

"Khi sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, Long Thành sẽ trở thành trung tâm của “thành phố sân bay” và là tâm điểm kết nối giao thương của cả khu vực. Trong tương lai không xa, nhu cầu sở hữu bất động sản để phát triển thương mại - dịch vụ và các loại hình kinh doanh ở đây sẽ tăng vọt", ông Hà nhấn mạnh.

Tiềm năng phát triển

Trong khi đó, theo PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, các khu phố cổ - phố cũ được mua gom, chuyển đổi công năng, hình thành nên các tòa nhà liên hợp. Các chuỗi khách sạn hạng sang được xây dựng tại các khu phố cổ đang thay thế các căn nhà phố và tiếp tục được phát triển.

Đánh giá về tiềm năng của Long Thành trong tương lại ông Chung nêu ra 5 vấn đề như sau:

Một là, Thành phố sân bay Long Thành và vùng Tam giác kinh tế sân bay Thủ Đức – Biên Hòa – Long Thành, trong phạm vi 30km từ trung tâm sân bay, các địa bàn sẽ bị thu hút để trở thành các địa bàn phục vụ cho sân bay.

Hai là, vùng ảnh hưởng lan tỏa tích cực đối với thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ, nghỉ dưỡng. Bà Rịa – Vũng Tàu, sẽ được hưởng lợi cho các hoạt động du lịch và bất động sản du lịch. Cùng với việc hình thành sân bay lớn Long Thành, việc tiếp cận Bà Rịa – Vũng Tàu để khai thác lợi thế du lịch nghỉ dưỡng sẽ có một cú hích mạnh.

Ba là, Mũi Né (Bình Thuận) cũng được lợi thế từ phát triển sân bay Long Thành trong việc tiếp cận thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ. Việc sân bay Long Thành phát triển đã làm giảm thiểu hạn chế về giao thông tiếp cận đến Mũi Né (Phan Thiết như hiện nay). Bên cạnh đó, việc giảm thiểu gần 50km, làm cho Mũi Né trở thành địa bàn có khoảng cách 150km là khoảng cách được quy định là vùng ảnh hưởng của sân bay, thay vì hoảng cách 200km như hiện nay.

Bốn là, Thủ Dầu Một, nằm đối xứng với Thành phố sân bay Long Thành qua trục Biên Hòa – Thủ Đức, một địa bàn phát triển công nghiệp sẽ kết nối vào mạng phát triển Long Thành, Thủ Đức, Biên Hòa, Thủ Dầu Một tạo thành một tứ giác phát triển công nghiệp mạnh phía Bắc Thành phố Hồ Chí Minh. Điều này dần dần giảm tải cho hoạt động công nghiệp tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Năm là, Long An, Tiền Giang một mặt sẽ được ảnh hưởng lan tỏa của bất động sản công nghiệp, một mặt được ảnh hưởng bởi bất động sản nông nghiệp. Các sản phẩm nông nghiệp của Long An và Tiền Giang sẽ có cơ hội tiếp cận với các thị trường lớn thông qua cảng trung chuyển lớn Long Thành. Vì vậy, Long An và Tiền Giang có cơ hội phát triển bất động sản nông nghiệp.

Bình luận về phát triển thành phố sân bay TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cho rằng, có thể nhìn nhận câu chuyện hiện tại, tất cả các sân bay hiện nay đã xây dựng tại Việt Nam và trong quy hoạch sắp tới đây chưa ở đâu chỉ ra rằng chúng ta sẽ có thành phố sân bay. Từ đó để thấy mô hình thành phố sân bay Long Thành là chưa có tiền lệ tại Việt Nam.

Theo ông Ánh, tiềm năng, cơ hội của Long Thành là rất lớn, nhưng đây là mô hình hoàn toàn mới nên sẽ cần nhiều yếu tố đi kèm, xây dựng để có thể phát triển.

Vị chuyên gia này nói: “Khi nói đến Long Thành tôi nói về 1 tổng kho Long Bình. Long Bình nằm ở TP. Biên Hòa, Long Thành có vị trí chiến lược, nằm ở trung tâm khu vực kinh tế trọng điểm Đông Nam bộ, Long Thành hoàn toàn có cơ hội nằm trong chuỗi đô thị TP.HCM, TP. Biên Hòa và TP.Vũng Tàu”.

Cũng theo ông này, tiềm năng lớn nhất của Long Thành là vị trí, chưa nói đến câu chuyện Long Thành được chọn làm 1 dự án ấp ủ đã từ rất lâu là sân bay Long Thành.