'Gà đẻ trứng vàng' shophouse ế ẩm vì kinh doanh không hiệu quả

Đại dịch Covid-19 kéo dài đã khiến hầu hết phân khúc bất động sản gặp khó. Trong đó, thị trường shophouse tại các dự án căn hộ càng thêm ế ẩm.

Kinh doanh không hiệu quả

Dạo quanh các khu căn hộ ở TP.HCM từ quận 7, Bình Thạnh, quận 2, quận 4… đến các vùng ven như Nhà Bè, quận 9… sẽ dễ thấy shophouse tại các dự án đều cùng số phận ế ẩm. Người mới không dám thuê, người thuê cũ mong trả mặt bằng sớm vì kinh doanh không hiệu quả.

Dọc theo đường Bến Vân Đồn (quận 4), tại các dự án như The Gold View, Saigon Royal Residence… có nhiều shophouse bỏ trống, treo bảng cho thuê. Liên lạc với những người quản lý các shophouse này đều được trả lời rằng "mua hoặc cho thuê với giá tốt, không cần lãi".

Ghé qua dự án khá lớn trên đường Mai Chí Thọ (quận 2), nhiều căn shophouse treo bảng cho thuê. Trao đổi với chúng tôi, anh Hoàng, một cư dân sống tại khu vực này, cho hay hàng quán xung quanh đây liên tục đóng cửa, trả mặt bằng vì lỗ, nhất là từ sau đại dịch Covid-19. Một quán phở mở được vài tháng mà thu không đủ chi; khách vắng, chỉ thưa thớt vài người vào mấy ngày cuối tuần. Mặc dù giá thuê mặt bằng giảm còn 18-20 triệu đồng/tháng nhưng chi phí nhân viên, nguyên liệu khá cao nên quán chỉ cầm cự được 4-5 tháng, phải đóng cửa, trả mặt bằng.

Tại dự án cao cấp trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, tình trạng cũng tương tự. Nhiều căn shophouse để trống gần 1 năm chưa có khách thuê. Một chủ bán mỹ phẩm của một thương hiệu nổi tiếng vừa đến thuê shophouse giá trên 3.000 USD/tháng, mở được vài tháng phải đóng cửa do không có khách mua.

Chủ đầu tư một dự án căn hộ ở quận 6 cho biết dự án này có gần 1.000 căn hộ và hơn 50 căn shophouse, đã bàn giao gần 2 năm nhưng chỉ bán được hơn một nửa, dù vẫn giữ giá cũ. Giá thuê ở đây rất rẻ, shophouse chỉ hơn 15 triệu đồng/tháng với căn có mặt tiền đường chính, rộng hơn 40 m2 nhưng giao dịch vẫn èo uột. "Từ khi dịch Covid-19 xảy ra, khách cứ lần lượt trả mặt bằng. Các shophouse này chủ yếu làm văn phòng, kinh doanh bất động sản, kinh doanh cà phê, quán ăn, ế khách vài tháng là họ phải đóng cửa" - một chủ đầu tư căn hộ ở đây nói.

Nhiều nguyên nhân

Theo giám đốc một công ty môi giới bất động sản, trước đây khi phân phối độc quyền một số dự án căn hộ, công ty đã cam kết mua lại hết các shophouse, nếu chủ đầu tư bán chưa được. Giá trị shophouse tại đây đa số trên 10 tỉ đồng/căn. Lúc mới triển khai bán dự án, thị trường ổn định, nhiều người quan tâm, khách mua shophouse nhiều vì mong muốn có thể cho thuê hoặc bán lại có lãi khi cư dân lấp đầy. Tuy nhiên, từ khi bàn giao dự án, khách vào ở, dịch bệnh bùng phát, tình hình kinh tế khó khăn, các shophouse kinh doanh không hiệu quả, cứ liên tục mở ra rồi đóng cửa.

Bà Tâm, nhà ở quận 2, đầu tư 1 shophouse ở dự án gần nhà, với giá ban đầu gần 4 tỉ đồng (diện tích 40 m2). Từ khi nhận nhà đến nay đã hơn 1 năm mà không cho thuê được. Đăng thông tin cho thuê qua mạng, khách hỏi rồi đến nơi thấy các shophouse bên cạnh cũng trống nên từ chối. "Giờ muốn bán lại cũng không ai mua. Nếu mua căn hộ ở dự án này chắc giờ cho thuê dễ hơn", bà Tâm nói.

Một chuyên gia bất động sản nhìn nhận shophouse ở các chung cư ế ẩm có nhiều lý do. Trong đó có liên quan đến việc thiết lập dự án ban đầu, quy định của cơ quan chức năng phải có shophouse dù dự án đó nằm ở đâu, số lượng shophouse không rõ ràng.

Ngoài ra, các vấn đề về bãi đậu xe, quản lý khách ra vào dự án không được làm rõ từ đầu cũng làm cho hoạt động kinh doanh của các shophouse trở nên khó hơn. Chẳng hạn như mới đây, cư dân ở dự án Everich Infinity (quận 5) đã liên tục phản đối việc chủ đầu tư bán chỗ đậu xe dẫn đến khách vãng lai khó đưa ôtô vào để mua sắm, ăn uống.

Giá trị phụ thuộc nhiều yếu tố

Đại diện CBRE Việt Nam cũng cho rằng shophouse chỉ thật sự hấp dẫn, có giá khi thị trường tốt, dự án tốt và khả năng lấp đầy nhanh, các tiện ích dịch vụ tốt, cư dân trong nội khu đủ đông và có sự kết nối tốt với cộng đồng cư dân bên ngoài. Shophouse chỉ phù hợp cho nhà đầu tư dài hạn chứ không phải ngắn hạn.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Vạn Phúc Land, nhận định trước đây, khi mua shophouse, khách hàng kỳ vọng cho thuê, kèm với giá trị tăng. Hai yếu tố này bổ trợ lẫn nhau. Nếu cho thuê được giá thì giá shophouse càng tăng. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn, khi việc cho thuê gặp khó thì việc bán lại càng khó.

Đặc biệt, kinh doanh shophouse hiệu quả hay không phục thuộc sự lấp đầy của cư dân, số cư dân đủ để phát triển thương mại hay không? Trong khi đó, không phải dự án nào cũng nhanh chóng lấp đầy, vì nhiều dự án, chủ yếu người mua để đầu tư, cho thuê nên khách ở không ổn định. Đó cũng là lý do các chủ đầu tư phải có chính sách đồng hành cùng cư dân thời gian đầu, như bù lỗ, hỗ trợ cho