'Hình hài' bất động sản nghỉ dưỡng hậu Covid-19

Bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển hơn một thập kỷ tại Việt Nam với nhiều thăng trầm. Trước khi dịch Covid-19 bùng nổ, thị trường này đã tiến vào giai đoạn thoái trào sau thời kỳ tăng trưởng nóng do những hạn chế về mặt pháp lý và bài toán phân chia lợi nhuận quá mức lạc quan và có phần liều lĩnh của các nhà phát triển bất động sản.

Nhưng bất chấp nhiều thách thức, tương lai dường như vẫn khá tích cực với mô hình này.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch, 28.100 biệt thự du lịch, và 15.660 nhà phố du lịch. Nhưng trong vòng 9 tháng đầu năm 2020, chỉ có hơn 4.000 sản phẩm condotel (căn hộ du lịch) mới được chào bán ra thị trường. Các thị trường từng rất phổ biến như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… đều gần như đóng băng với lượng giao dịch rất thấp do tâm lý e ngại của khách hàng với các vấn đề về pháp lý và đảm bảo lợi nhuận.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định thị trường đang bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế do thiếu tính minh bạch và bền vững với nguồn cung vượt quá cầu. Bên cạnh đó, các quy định cụ thể về quyền sở hữu, điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng căn hộ du lịch hình thành trong tương lai, hay mẫu hợp đồng mua bán đều chưa rõ ràng nên người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro. 

Ở một mặt khác, mức độ cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư tại Việt Nam đang cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung của khu vực, 8-12% trong vòng 8-12 năm tại Việt Nam so với 3-7% trong vòng 3-7 năm tại Đông Nam Á. Thậm chí, một số dự án condotel lớn như Cocobay đã đổ vỡ và gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng bởi không có khả năng thực hiện cam kết như chi trả lợi nhuận, làm sổ đỏ hay đảm bảo tiến độ bàn giao.

Bất chấp các vấn đề đang phải đối mặt, nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước vẫn coi Việt Nam là một thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng, đặc biệt khi nhìn vào tương lai tươi sáng của ngành du lịch - vốn là động lực chính của thị trường này. Về phía người mua, các chuyên gia cho rằng đây là cơ hội cho những nhà đầu tư sở hữu nguồn vốn dồi dào, bởi khó có thời điểm nào tốt hơn hiện nay để tiếp cận nguồn cung lớn với giá bán hấp dẫn và các đòn bẩy tài chính ở mức lãi suất thấp.

“Du lịch Việt Nam sớm phục hồi, tạo đà cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển… Nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng của Việt Nam hiện mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế. Trong khi đó, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam đang ở mức thấp so với các quốc gia có cùng tiềm năng phát triển du lịch. Do đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn nhiều dư địa phát triển", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Cũng theo ông Nam, thực tế này cũng phù hợp với xu hướng đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nhằm vào tầng lớp trung lưu đang ngày càng đông đảo. Trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ; 85 triệu khách trong nước có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày, du lịch Việt Nam cần thêm nhiều hơn nữa các dự án đầu tư theo dạng quần thể, tích hợp cả du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng và mua sắm, hay các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới.

Nắm bắt các cơ hội trước mắt, nhiều nhà đầu tư đã tận dụng thời kỳ dịch bệnh để đưa ra chiến lược và nhanh nhạy điều chỉnh mô hình phát triển, tiến vào các thị trường mới, cũng như cải tiến cách thức kinh doanh để thu hút khách hàng. Các địa điểm du lịch giàu tiềm năng nhưng chưa quá phát triển như Quy Nhơn, Phú Yên, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Nguyên hoặc nằm gần các thành phố như Hòa Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc đang được chủ đầu tư quan tâm để tận dụng quỹ đất phong phú, suất đầu tư thấp và hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ. Họ cũng tập trung sáng tạo các hình thức du lịch mới như staycation, nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe, kết hợp nghỉ dưỡng và vui chơi, hay tạo ra một hệ sinh thái với các sản phẩm du lịch đa dạng có tính bổ trợ lẫn nhau để tăng tính cạnh tranh trên thị trường và vượt lên so với các đối thủ khác.

Để hỗ trợ thị trường, các cơ quan chức năng cũng đang nỗ lực thúc đẩy các thủ tục pháp lý có liên quan. Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 332 truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.

Trong đó, Phó Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. 

Đại dịch Covid-19 đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm thành thị về các vùng ven trên toàn thế giới, do nhiều người có thể làm việc từ xa và các yêu cầu về giãn cách xã hội. Nhu cầu sở hữu một ngôi nhà thứ hai nhưng hoạt động như ngôi nhà thứ nhất trong môi trường rộng rãi với cây xanh và có giá cả phù hợp đang khiến thị trường này có thêm nhiều động lực mới, nhất là khi chính phủ nhiều nước đang triển khai các chương trình hỗ trợ với lãi suất thấp để khôi phục nền kinh tế. 

Ở một mặt khác, khách hàng mục tiêu chính của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là tầng lớp thu nhập cao cũng đang quay trở lại mạnh mẽ, bởi bất động sản là vẫn một kênh đầu tư ổn định và đáng tin cậy khi đại dịch đã làm rung chuyển thị trường tài chính và chứng khoán. Xu hướng dịch chuyển này cũng mở rộng phân khúc khách hàng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sang tầng lớp trung lưu do mức giá tại các khu vực ngoài trung tâm thành phố thường thấp hơn. 

Một lợi ích nữa mà đại dịch mang lại là, nhu cầu lưu trú dài hạn khiến bất động sản nghỉ dưỡng có thể chuyển biến thành nhà ở cho thuê khi lượng khách du lịch sụt giảm, từ đó tăng nguồn thu cho các chủ sở hữu.

Gần đây, một công ty tên là Pacaso, được phát triển bởi Spencer Rascoff, một trong những nhà đồng sáng lập và cựu CEO của nền tảng kinh doanh và cho thuê bất động sản mang tên Zillow, đã giới thiệu một mô hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng thú vị theo hình thức đa sở hữu. Cụ thể, Pacaso đã giao dịch một bất động sản nghỉ dưỡng trị giá 1,9 triệu USD với mức thuế hàng năm khoảng 40.000 USD ở thung lũng Napa. Họ đã chia nhỏ ngôi nhà này thành 8 cổ phiếu bán cho 8 chủ sở hữu khác nhau. Các chủ sở hữu sẽ được cung cấp một số lượng ngày nghỉ tại ngôi nhà trong một năm và hưởng lợi nhuận từ việc cho thuê.

Trong tương lai, Pacaso sẽ hướng tới việc cung cấp các trải nghiệm được cá nhân hóa hơn cho khách hàng, như trang trí nội thất, sắp xếp tiện nghi theo yêu cầu trước khi khách hàng tới nghỉ dưỡng. Đây có thể là một mô hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng tại Mỹ, nơi khoảng mười triệu người đang sở hữu các ngôi nhà thứ hai mà thường bị bỏ trống tới 11 tháng trong năm. Và nó cũng có thể là một mô hình đáng lưu ý với các nhà phát triển tại Việt Nam.