Khách sạn 'đất vàng' rao bán trăm tỷ, có nên đầu tư?

Làn sóng rao bán khách sạn

Kể từ đầu quý II/ 2020, nhiều địa phương trên cả nước đã phải đón nhận "làn sóng" tháo chạy của các nhà đầu tư khỏi phân khúc khách sạn. 

Theo khảo sát, thời điểm này trên các trang rao bán bất động sản (BĐS), riêng ở khu vực phố cổ Hà Nội có tới hàng chục khách sạn cỡ nhỏ cần thanh với giá rẻ. Cụ thể, trên phố Hàng Bạc, một khách sạn “mini” đạt tiêu chuẩn 2 sao  được chủ đầu tư rao bán với mức giá 20 tỷ đồng. Đây được xem là mức giá rẻ, giảm từ 10-15% so với thời điểm cuối năm 2019. 

Đại diện của khách sạn này cho hay, do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, nên trong 8 tháng qua, số lượng khách đặt phòng gần như bằng không. Do không thể duy trì được, nên chủ khách sạn quyết định thanh lý để thu hồi vốn. Tuy nhiên, trong suốt 3 tháng treo biển, khách sạn này vẫn chưa tìm được chủ mới.

Tại TP.HCM, dọc theo trục đường Lý Tự Trọng, Thủ Khoa Huân, Lê Thánh Tôn cũng đã có nhiều khách sạn đăng tin rao bán với giá hàng trăm tỷ đồng.

Đơn cử như khách sạn A.S trên đường Lý Tự Trọng với quy mô 110 phòng đang rao bán 230 tỷ đồng. Cách đó chưa đầy 1 km, khách sạn M.T đạt tiêu chuẩn 4 sao cũng được chủ đầu tư rao bán với mức giá 380 tỷ đồng.

Tình trạng này không chỉ xuất hiện ở các thành phố lớn, mà ngay tại các địa phương mạnh về du lịch cũng xuất hiện đợt “sóng” thanh lý khách sạn mới.

Cụ thể, tại Nha Trang, khách sạn 4 sao trên đường Trần Phú, có quy mô 17 tầng, 145 phòng đang được chào bán với giá 250 tỷ đồng.

Tương tự, tại khu vực ven biển Mỹ Khê (Đà Nẵng), hàng loạt khách sạn cũng đang đồng loạt hạ giá để tìm chủ mới, như khách sạn M.P trên đường Hà Bổng (65 tỷ đồng); khách sạn S.N.T đường Bạch Đằng (giá 100 tỷ đồng); khách sạn P.D đường Phan Tôn (giá 110 tỷ đồng);....

Một báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho hay, hiện nay có nhiều thông tin về việc ồ ạt cắt lỗ tài sản khách sạn nhưng có chăng đó chỉ là những tài sản khách sạn 2 - 3 sao, khách sạn gia đình nhỏ lẻ; còn những khách sạn cao cấp 4 - 5 sao đa phần được sở hữu bởi các chủ đầu tư, nhà đầu tư lớn có tiềm lực tài chính đến từ các ngành nghề kinh doanh khác, do đó vẫn cầm cự được.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho hay, đối với các dự án khách sạn chất lượng (4 - 5 sao) không có hiện tượng bán lỗ, mà những dự án này do ảnh hưởng bởi dịch nên có thể sẽ đưa ra mức giá phù hợp hơn.

Nếu trước đây họ không muốn bán ra thì với tình hình dịch bệnh như hiện nay, các chủ đầu tư, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng ngồi lại trao đổi cởi mở hơn để thương lượng, chứ không phải bán với giá thấp hoặc bán tháo.

Có nên đầu tư vào khách sạn đang thanh lý?

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cho rằng, các khách sạn từ 3 sao đổ xuống đang thanh lý trên các trang rao bán BĐS đang trở thành “con gà đẻ trứng vàng” cho giới đầu tư có dự định “bắt đáy” thị trường.

Theo ông Chánh, ngành du lịch Việt Nam luôn tăng trưởng trên hai con số mỗi năm, trong đó lượng khách quốc tế tăng bình quân 15% trong 3 năm trở lại.

Đồng thời, với nền kinh tế năng động bậc nhất thế giới, Việt Nam đang trở thành điểm đến lý tưởng của giới đầu tư, chuyên gia, các nhà khoa học ngoại. Cho nên, mảng khách sạn vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Tuy nhiên, ông Chánh nhìn nhận, trước khi quyết định rót vốn vào các khách sạn đang thanh lý, nhà đầu tư bắt buộc phải có tiềm lực tài chính vững chắc để trả chi phí sang nhượng, kèm theo các chi phí duy trì trong khoảng từ 3 - 6 tháng, thời điểm để dịch bệnh đi qua.

“Trong khoảng 3 - 6 tháng đó, ngành du lịch quốc tế vẫn sẽ tiếp tục đóng băng, yếu tố này sẽ khiến hầu hết khách sạn rơi vào tình trạng doanh thu âm.

Dù vậy, chủ khách sạn vẫn phải bỏ ra một khoản chi phí tương đối lớn để bảo dưỡng, bảo trì khách sạn. Vì vậy, trong trường hợp nhà đầu tư có vốn để chi trả các chi phí trên, thì khách sạn thanh lý chính là “mỏ vàng” tiềm năng”, ông Chánh nói.

Ở trường hợp ngược lại, nếu không có đủ lực về tài chính, tuyệt đối không nên sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư vào các khách sạn đang thanh lý. Bởi vì, khi doanh thu không có, chủ đầu tư vẫn sẽ phải trả lãi ngân hàng hàng tháng, điều này khiến doanh nghiệp đối mặt với phá sản.

“Cho dù mức vay bao nhiêu, lãi suất cho vay tiếp tục giảm đi chăng nữa, thì vẫn tuyệt đối tránh sử dụng các đòn bẩy tài chính khi đầu tư vào khách sạn”, ông Chánh nói thêm.

Để đầu tư an toàn vào khách sạn đang thanh lý, ông Chánh cảnh báo, trước khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư cần phải kiểm tra đầy đủ tính pháp lý của khách sạn.

“Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nhiều chủ nhà, chủ đầu tư thiếu vốn, phải thế chấp khách sạn cho ngân hàng; một số trường hợp khác lại gặp rắc rối liên quan tới cổ đông thoái vốn;... Vì vậy, nhà đầu tư phải xem xét thật kỹ trước khi xuống tiền”, vị chuyên gia này nhận định.