Những lý do khiến căn hộ diện tích lớn 'thất thế'

Những năm trước đây, phát triển căn hộ diện tích lớn là xu hướng thịnh hành trên thị trường nhà ở Việt Nam. Căn hộ rộng từ 100-300m2 với cơ cấu 3-4 phòng ngủ dẫn đầu các loại hình căn hộ trên thị trường. Tuy nhiên, sự thay đổi của thị trường bất động sản khiến loại hình căn hộ này không còn được ưa chuộng. 

Trong những tháng đầu năm 2020, thị trường nhà chung cư TP.HCM xuất hiện trường hợp đại hạ giá căn hộ penthouse, căn hộ có diện tích lớn để xả hàng tồn và nhiều căn hộ diện tích lớn rơi vào tình cảnh ế ẩm kéo dài. Vậy lý do khiến loại hình căn hộ này bị "thất thế" là gì? Dưới đây là 5 nguyên nhân chỉ ra tại sao căn hộ diện tích lớn thường rơi vào tình cảnh ế ẩm triền miên.

Đầu tư nặng vốn 

Căn hộ được mua bán và đầu tư tính theo đơn vị m2. Như vậy giá bán của một sản phẩm cũng tùy thuộc vào 3 yếu tố: thứ nhất là vị trí dự án và vị trí tầng, thứ hai là hướng nhìn và cuối cùng là diện tích. Trong đó yếu tố diện tích là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến mức giá (căn hộ có diện tích càng lớn thì giá cả càng cao). Chính vì vậy mà khi muốn sở hữu một căn hộ có diện tích lớn thì đồng nghĩa với việc người mua phải có tiềm lực tài chính mạnh mẽ thì mới có đủ khả năng để sở hữu các căn hộ "khủng" này.

Thay vào đó, những căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích bình quân 60 - 70 m2 hoặc 75 m2 được khách hàng ưa chuộng nhiều hơn, vì loại nhà này đáp ứng được nhu cầu phổ biến của gia đình trẻ, 2 vợ chồng và một hoặc 2 con nhỏ với 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh. Loại này nhà đầu tư mua bán lại cho nhu cầu ở thực hoặc đầu tư đều thuận lợi.

Chi phí quản lí và bảo trì căn hộ cao

Chi phí quản lý và bảo trì cho một căn hộ lớn cũng là một vấn đề đáng quan ngại của những khách  hàng muốn mua căn hộ. Bởi những khoản phí này của một căn hộ có diện tích lớn có thể cao hơn gấp 3-4 lần những căn hộ có diện tích ở mức vừa và nhỏ. Thông thường, phí quản lý căn hộ thu hàng tháng sẽ được tính bằng đơn giá mỗi m2 nhân với diện tích căn nhà. Còn phí bảo trì được thu một lần trước khi nhận nhà tính theo công thức 2% tổng giá bán căn hộ.

Dù khách hàng mua căn hộ để thực hiện bất kỳ mục đích nào thì cũng vẫn phải chi trả khoản phí đó. Nếu mua để ở, khách hàng vào thế buộc phải chấp nhận khoản phí này nhưng nếu để đầu tư, ngày nào còn ôm tài sản chưa xả được hàng thì ngày đó phải trả phí cao dù căn hộ có được khai thác, sử dụng hay không.

Kén khách thuê

Khách thuê châu Á nói chung, Việt Nam nói riêng thường có xu hướng ở nhà nhỏ, thuê căn hộ nhỏ. Trong khi khách thuê châu Âu cũng không lãng phí tiền vào căn hộ quá lớn vì nếu có nhu cầu ở nhà to họ thuê biệt thự. Theo khảo sát thực tế thị trường cho thuê căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh, cả khu Đông và khu Nam cho thấy: căn hộ có 1-2 phòng ngủ với diện tích 45-75m2 được ưa chuộng hơn so với căn hộ 3 phòng ngủ rộng đến vài trăm m2. 

Thực tế biên lợi nhuận từ việc cho thuê các căn hộ lớn cũng không hấp dẫn bằng các căn hộ nhỏ. Ngoài ra việc kén khách thuê còn khiến căn hộ bị bỏ trống thường xuyên, gây lãng phí và khiến chủ tài sản mất đi chi phí cơ hội.

Rủi ro về thanh khoản

Những căn hộ diện tích lớn vẫn được giới bất động sản truyền tai nhau là loại "Mua dễ bán khó". Nhu cầu ở thật và đầu tư đang phân hóa thị trường căn hộ TP HCM một cách mạnh mẽ khiến cho loại nhà cao tầng diện tích lớn mất đi lợi thế khi đặt lên bàn cân với căn hộ kích cỡ nhỏ hơn.

Cụ thể, giới đầu tư chuộng căn diện tích nhỏ, tổng giá trị vừa phải, dễ bán. Những căn hộ 1 phòng ngủ luôn bán nhanh và đơn giá cao hơn 15-20% so với căn 2 phòng ngủ. Tương tự, căn 3 phòng ngủ trở lên sẽ có giá bán mỗi m2 rẻ hơn nhà diện tích nhỏ. Điều khiến giới đầu tư F1 lo ngại là đến khi bán tài sản này cho F2 vẫn phải dùng chiêu bài giảm giá để kích cầu mới đẩy được hàng đi. Tình trạng này dẫn đến biên lợi nhuận các căn hộ ngoại cỡ bị thu hẹp và hiệu quả của suất đầu tư kém hơn căn hộ nhỏ.

Lãi thấp hơn các bất động sản liền thổ cùng giá trị

Đối với người Việt, nhà ở là loại tài sản đặc biệt, nhưng chung cư có biên độ tăng giá không cao bằng bất động sản liền thổ, đồng thời theo thời gian căn hộ bắt đầu hư hao, hỏng hóc khó sửa chữa hơn nhà gắn liền với đất, kéo theo giá trị bị ảnh hưởng. Vì vậy, đại đa số người Việt có tâm lý bảo thủ chọn đất nền, nhà phố, biệt thự làm kênh trú ẩn an toàn và không bỏ quá nhiều tiền vào nhà chung cư dù mục đích để ở hay đầu tư.

Dòng tiền bỏ vào căn hộ diện tích lớn từ ngưỡng 5 tỷ đồng một căn trở lên, người mua cũng có nhiều lựa chọn hơn về vị trí chung cư gần hơn hoặc loại tài sản khác như nhà liền thổ, nhà phố hẻm. Ngoài ra với thị trường bất động sản đang phát triển, nếu có 5-7 tỷ đồng trong tay nhiều người chọn chia trứng ra làm nhiều rổ, chia rộng danh mục đầu tư ra để tránh rủi ro. Có thể ở một căn diện tích vừa phải hoặc đi thuê sau đó đầu tư loại hình khác có hiệu suất sinh lời cao hơn.