Thị trường bất động sản qua góc nhìn của chuyên gia sau 25 năm phát triển

Giai đoạn 1995 - 1998: Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng đối với Việt Nam, khi cùng lúc chúng ta chính thức bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Thời kỳ này được coi là giai đoạn phát triển thành công của Việt Nam. Việc từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Cụ thể, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% đạt được vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 Đô la Mỹ (1995) và 324 Đô la Mỹ (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức hai chữ số từ năm 1995 (12,7%) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997). Đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của bất động sản nước nhà, GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Giai đoạn này bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997 - 1998 ở khu vực Châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam. Số liệu của Tổng cục Thống kê cũng chỉ ra rằng tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm 1998 lên mức 9,2%. Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và mặt khác do có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không những không bị cuốn vào vòng xoáy, mà còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Giai đoạn 1998-2008: Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế mà đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006).

Việt Nam thời điểm đó được ví như "con hổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 396 Đô la Mỹ (Lào 328 Đô la Mỹ, Campuchia 283 Đô la Mỹ) vào năm 2000.

Theo dòng chảy của nền kinh tế và những chính sách vĩ mô của Chính phủ, thị trường bất động sản cũng trải qua nhiều thăng trầm: bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001 và đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 – bình quân GDP tăng trưởng 8,23% - nhờ vào những tín hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá. Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh.

GDP bình quân đầu người và tỷ lệ tăng trưởng GDP của Việt Nam, giai đoạn 1995 – 2019

Giai đoạn 2008-2018: Chu kỳ suy thoái và vực dậy của nền kinh tế Việt Nam tiếp tục trải qua một lần nữa trong giai đoạn 10 năm này. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.

Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Bên cạnh đó, việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường BĐS Việt Nam dần phục hồi dù tồn kho bất động sản vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết.

Thị trường lúc này đã “ấm dần”, “tan băng”, có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. Đồng thời, những người quan tâm đến BĐS cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng...

CPI của Việt Nam, giai đoạn 1995 – 2019

Giai đoạn 2018 đến nay: Số liệu mới nhất của World Bank cho thấy nền kinh tế Việt Nam tiếp tục cho thấy nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây. Số liệu sơ bộ cho thấy GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỉ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19.

Tuy nhiên, tác động y tế của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả các cấp trung ương và địa phương. Trong khi kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8% trong quý đầu năm 2020, tác động của cuộc khủng hoảng COVID-19 đang diễn ra là khó dự đoán, tùy thuộc vào quy mô và thời gian kéo dài của dịch bệnh.

Ngoài ra, Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cũng dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ADB, song đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và sẽ có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Bình luận với VietNam Traveller/Travelmag.vn về vấn đề này, ông Neil MacGregor, một chuyên gia bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, cũng đã chứng kiến và trải qua tất cả những thăng trầm và phát triển của thị trường. Giữa giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung trong tâm dịch Covid-19, ông vẫn luôn có cái nhìn lạc quan và tin tưởng vào sự vực dậy của bất động sản: “Thực tế 25 năm vừa qua đã chứng minh cho việc: ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. Có thể khẳng định rằng bên cạnh đầu tư vàng, bất động sản đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất”.

Vị chuyên gia này cho rằng, Covid-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây. Đây sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực BĐS, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung”.