TP.HCM: Loạt khách sạn đất vàng hạ giá 'kịch sàn' ngóng người mua

Trong thời điểm bùng dịch Covid-19 hồi đầu năm, kể từ khi có lệnh giãn cách xã hội, TP.HCM bắt đầu xuất hiện các chủ kinh doanh rao bán, sang nhượng khách sạn nhưng không nhiều. Tuy nhiên trong 3 tháng trở lại đây, nhu cầu sang nhượng, bán lại khách sạn, nhà nghỉ tại các khu vực trung tâm TP đã tăng vọt.

Rao bán loạt khách sạn vị trí vàng

Từ tháng 6 đến nay, dọc trục đường Lý Tự Trọng (quận 1), một trong những con đường có lượng khách du lịch trong và ngoài nước đông đúc nhất khu trung tâm, bắt đầu xuất hiện nhiều tòa khách sạn 3-4 sao được rao bán với giá từ hơn 200-1.200 tỷ đồng.

Nằm gần vòng xoay ngã 6 Phù Đổng, một khách sạn 3 sao với quy mô 110 phòng, 8 lầu đang được chủ nhà bán giá 230 tỷ đồng. Khách sạn hiện có hợp đồng cho thuê hơn 800 triệu đồng/tháng.

Đặc biệt, một tòa nhà khách sạn chuẩn 4 sao quy mô 18 tầng nổi với 150 phòng nghỉ gần nút giao Lý Tự Trọng - Chu Mạnh Trinh có giá 1.200 tỷ đồng cũng đang tìm người mua lại.

Trên các con đường lân cận như Thủ Khoa Huân, Lê Thánh Tôn hay Bùi Thị Xuân, không ít khách sạn có giá 250-400 tỷ đồng đang tìm chủ mới. Đây là những tuyến đường tập trung nhiều khách sạn tầm trung với quy mô khoảng hơn 50 phòng, hướng đến nhóm khách trung lưu và khách nước ngoài.

Trong khi đó, tại khu"phố Tây" Bùi Viện, nhiều chủ kinh doanh khách sạn phân khúc bình dân đang đau đầu tìm người để sang nhượng.

Chủ một khách sạn quy mô 11 phòng trên đường Đỗ Quang Đẩu, phường Phạm Ngũ Lão, quận 1 cho biết do kinh doanh khó khăn và cần tiền trả ngân hàng gấp nên muốn sang nhượng hợp đồng.

"Tôi đầu tư nội thất toàn bộ cho 5 phòng nghỉ với chi phí hơn 180 triệu đồng, nay chỉ muốn sang lại với giá 60 triệu, 6 phòng nghỉ còn lại vẫn dùng nội thất của chủ nhà. Giá thuê nhà là 35 triệu đồng/tháng, ký hợp đồng 5 năm. Ngoài ra còn một khoảng tiền cọc 200 triệu đồng cho chủ nhà. Thời điểm trước dịch, lợi nhuận hàng tháng của khách sạn ở mức 18-25 triệu đồng", người chủ thông tin thêm.

Người này cho biết chủ nhà đã hỗ trợ giảm giá thuê xuống còn 25 triệu đồng/tháng trong thời gian dịch bệnh nhưng do tài chính khó khăn nên buộc phải sang lại khách sạn.

Cách đó không xa, một khách sạn 2 sao cùng "hoàn cảnh" đang muốn sang nhượng lại với giá 300 triệu đồng. Theo chủ kinh doanh, lợi nhuận hàng tháng trong mùa thấp điểm là 30-40 triệu đồng, trong khi mùa cao điểm có thể đến 70-90 triệu đồng.

Theo thống kê của Chợ Tốt Nhà, nhu cầu bán và sang nhượng khách sạn tăng 63% trong 3 tháng trở lại đây so với quý I.

Trong đó, giá rao bán khách sạn tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, Phú Nhuận dao động trong khoảng 20-30 tỷ đồng, giá sang nhượng từ 60-90 triệu đồng (không tính tiền thuê và tiền cọc mặt bằng).

Khách sạn trăm tỷ nhưng lợi nhuận lẹt đẹt

Đầu đường Võ Văn Tần, ngay sát Hồ Con Rùa, một khách sạn 4 sao với 85 phòng nghỉ đang được rao bán với giá 380 tỷ đồng. Đây là mức giá đã được chủ nhà giảm 20 tỷ đồng, tương đương 5% so với thời điểm cuối năm 2019. Hiện tại, tòa nhà này được cho thuê với giá khoảng 840 triệu đồng/tháng.

Chuyên gia về M&A - ông Phan Xuân Cần đánh giá mức giảm này cho thấy bên bán vẫn còn có thái độ chần chừ.

Bốn năm trước, một khách sạn 12 tầng tại phường Bến Thành được mua lại với giá 200 tỷ đồng, hợp đồng cho thuê khoảng 920 triệu đồng/tháng. Cuối năm 2019 vừa rồi vị chủ nhà có mong muốn bán lại với giá 360 tỷ đồng, kèm một hợp đồng cho thuê hơn 1 tỷ đồng/tháng.

"Với giá 360 tỷ đồng, lãi suất hàng năm của khoản đầu tư này còn chưa đến 3,5%, rất khó có thể thu hút người mua. Ít nhất lãi suất phải đạt 5,5-6% mới đáng để cân nhắc", ông Cần phân tích.

Vị Chủ tịch Sohovietnam cũng cho rằng các khách sạn giá trị dưới 100 tỷ đồng giao dịch thành công vào lúc này là do chủ cũ vay vốn đầu tư, sau một thời gian kinh doanh lợi nhuận thấp, lại bị siết nợ nên buộc phải giảm giá để bán.

Trong khi với các khách sạn giá trị cao, ngân hàng vẫn cân nhắc cơ cấu lại nợ với các biện pháp như giảm lãi, giãn thời gian trả nợ, tái cơ cấu.... để hỗ trợ người vay. Tuy nhiên, đây chỉ là các biện pháp tạm thời.

Đầu tháng 8, hàng loạt khách sạn 4 và 5 sao tại TP.HCM giảm giá phòng đến 70-80% để thu hút khách đến sử dụng. Những thương hiệu khách sạn 5 sao lớn như Sofitel, Majestic, Nikko, Oakwood, New World, Lotte... hiện nay giá phòng chỉ còn khoảng từ 1,7-2,5 triệu đồng/đêm, tương đương các khách sạn 4 sao thời điểm trước dịch.

Giới chuyên gia đánh giá phương án này giúp các khách sạn bù lỗ, cố gắng duy trì vận hành và tạo công việc cho nhân viên nhưng nhóm khách phục vụ chính là doanh nhân, chuyên gia và khách du lịch quốc tế lại vẫn thiếu hụt.

Giá giảm đến 25%, người mua vẫn phòng thủ

Sau khi lệnh giãn cách được gỡ bỏ, ngành du lịch đã bắt đầu phục hồi nhẹ. Để kích cầu khách nội địa, không ít chủ khách sạn đã chi mạnh tay để sửa sang lại cơ sở vật chất. Chính vì đầu tư thêm nên trong đợt bùng dịch thứ hai, nhóm chủ này chịu tổn thất càng nặng nề.

Theo khảo sát, tại các thị trường có ngành kinh doanh khách sạn sôi động như Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang, Đà Nẵng... vẫn có giao dịch đối với tài sản dưới 100 tỷ đồng. Tuy nhiên ở phân khúc khách sạn từ 300 tỷ tới hơn 1.000 tỷ đồng lại rất bình lặng. Giá bán chung của thị trường giảm từ 20-25% sau đợt dịch thứ nhất.

Ông Phan Xuân Cần cho biết nhà đầu tư đang có tâm lý rất phòng thủ, tích cực tích lũy tiền mặt vì các kênh kinh doanh khác của họ đều bị ảnh hưởng. Một nhóm khách hàng khác là các quỹ đầu tư nước ngoài cũng không thể đến Việt Nam vào thời điểm nay để mua tài sản.

Chính vì vậy, trên thị trường hiện nay, người đầu tư chỉ mua từ những người thực sự có nhu cầu bán với giá thấp. Các khách hàng có nhu cầu mua lại khách sạn vào thời điểm này đang có sẵn nguồn tiền mặt lớn, tận dụng thời điểm thị trường giảm giá mạnh để mua vào.

"Chúng tôi vẫn có khoảng hơn 10 khách hàng đang có nhu cầu đầu tư khách sạn từ 200-500 tỷ đồng, tổng vốn đầu tư khoảng 1.500-2.000 tỷ đồng. Trong đó với các khách sạn trên 100 tỷ đồng, giới đầu tư đang cân nhắc rất kỹ lưỡng ngay cả khi lãi vay ngân hàng giảm", ông bình luận thêm.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng phân tích một khi dịch bệnh trong nước được kiểm soát tốt, ngành du lịch của thị trường 100 triệu dân như Việt Nam sẽ là một trong những lĩnh vực phục hồi đầu tiên và có tốc độ nhanh nhất. Chính vì vậy, với những người đầu tư có xu hướng chờ giá tài sản xuống sâu để mua lại đây vẫn là một kênh hấp dẫn.