HoREA đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho condotel

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng và Bộ TN&MT mới đây, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) đánh giá do tác động nặng nề của đại dịch CoViD-19, nên năm 2020 là năm khó khăn nhất của ngành du lịch và thị trường bất động sản du lịch, trong đó có các dự án căn hộ du lịch (condotel). 

Theo thống kê của HoREA, hiện nay cả nước có khoảng 82.900 căn hộ du lịch (condotel), mà phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là “đất thương mại, dịch vụ”, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.

Nhưng trong hơn 10 năm qua, đã có một số Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho condotel, mà mới đây, Cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã kết luận việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ du lịch (condotel), là trái với quy định của Luật Đất đai.

Theo HoREA, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng, đối với căn hộ du lịch (condotel) thì còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được ba vướng mắc pháp lý.

Đó là chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu condotel; chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel và chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh.

Trên cơ sở đó, HoREA có ý kiến nhận xét và đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse).

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm “căn hộ du lịch” (còn gọi là condotel) là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch. Và condotel có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.

Về “cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) cho “căn hộ du lịch” (condotel) và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, theo quy định của pháp luật về đất đai, các “công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở”, trong đó có “căn hộ du lịch” (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch), kể cả văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse) được “cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất”, nhưng đến nay, vẫn chưa cấp được “sổ hồng”, do thiếu các quy định pháp luật đồng bộ. Trong đó, có việc xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung đối với chủ sở hữu condotel.

Và trong khi chờ ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh (mới), HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel)”, để Bộ TN&MT có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích “phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel)” vào “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” của chủ sở hữu “căn hộ du lịch (condotel)”, đồng thời đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà “căn hộ du lịch (condotel)”.

Cụ thể, đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà căn hộ du lịch, đề nghị “phần sở hữu riêng” của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel) chỉ bao gồm phần diện tích căn hộ du lịch (condotel) được xác lập trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đồng thời HoREA đề nghị cách tính diện tích căn hộ du lịch (condotel) áp dụng tương tự và thống nhất với cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư (hiện nay, tính theo diện tích thông thủy).

Ngoài phần sở hữu riêng thì phần diện tích xây dựng còn lại thuộc phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel), áp dụng tương tự như cách tính phần sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Nhưng do có sự khác biệt đối với trường hợp căn hộ du lịch (condotel) nằm trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, HoREA đề nghị toàn bộ hầm để xe ô tô, xe máy đều thuộc phần sở hữu chung (khác với quy định chỗ để xe ô tô nhà chung cư thuộc phần sở hữu riêng)...

Đối với quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel), theo HoREA, do phần lớn các dự án khu du lịch có khu căn hộ du lịch (condotel), mà tòa nhà căn hộ du lịch chỉ chiếm một phần diện tích của khu du lịch, nên Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định  “đất xây dựng khu căn hộ du lịch” vào Luật Đất đai, tương tự như quy định “đất xây dựng khu chung cư” tại Điều 145 Luật Đất đai, để có căn cứ xác định “quyền sử dụng đất chung” đối với phần diện tích này, khi cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel).