Khát vốn, Tập đoàn Kosy thế chấp từ dự án bất động sản đến xe cộ

Loạt dự án mang thế chấp ngân hàng

Công ty Cổ phần Kosy (HoSE: KOS) vừa công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm 2020, với lợi nhuận sau thuế giảm 13% so với báo cáo tự lập, xuống còn gần 22 tỷ đồng.

Nguyên nhân của sự sụt giảm này không chỉ đến từ khoản lợi nhuận gộp điều chỉnh giảm gần 2 tỷ đồng, mà còn do chi phí lãi vay của Kosy bị tăng thêm gần 4 tỷ đồng sau khi được kiểm toán.

Như vậy, kết thúc năm vừa qua, bất chấp doanh thu thuần tăng thêm gần 250 tỷ đồng (tương đương 23%) và doanh thu tài chính tăng đột biến hơn 43 tỷ đồng, Kosy có lãi tăng gần 1,9 tỷ đồng, tương ứng chưa đến 10% so với năm trước.

Và nếu so sánh với vốn góp chủ sở hữu là 1.037 tỷ đồng, tỷ suất sinh lời của Kosy chỉ đạt hơn 2% - thấp hơn nhiều lần lãi suất tiền gửi...

Một trong những lý do đánh bay doanh thu tài chính (khoản tiền chuyển nhượng đầu tư hơn 40 tỷ đồng) và bào mòn lợi nhuận của Kosy là do tiền phạt tăng mạnh, từ 646 triệu đồng vọt lên gần 22 tỷ đồng vào cuối 2020.

Mặc dù doanh nghiệp không thuyết minh cụ thể, tuy nhiên trong diễn biến liên quan năm vừa qua, Kosy đã bị Thanh tra Chính phủ bêu tên ở kết luận thanh tra số 1935/KL-TTCP, với lý do nợ tiền sử dụng đất lên tới 13,7 tỷ đồng tại dự án khu dân cư mới thị trấn Cầu Gồ.

Thêm vào đó, gánh nặng trả lãi cũng đè nặng lên Kosy. Nếu như năm 2019, chi phí lãi vay chỉ ở mức 12,5 tỷ đồng thì đến cuối 2020, con số này đã nở ra đến hơn 28 tỷ đồng, gấp 2,2 lần.

Bức tranh tài chính của Kosy đang thể hiện ảm đạm hơn khi dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm nặng, cuối 2020 đã âm gần 350 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh không chỉ được ví là "dòng máu" giúp duy trì hoạt động, mà còn là chỉ số phản ánh chính xác nhất chất lượng kinh doanh của doanh nghiệp.

Đã có không ít trường hợp do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm nặng và không đủ bù đắp cho các hoạt động đầu tư, trả nợ vay và cổ tức cổ đông, doanh nghiệp đã bị kéo vào cảnh vay chỗ này đắp chỗ kia...

Đối với Kosy, minh chứng rõ ràng nhất là các khối nợ đang ngày một gia tăng. Từ mức 772 tỷ đồng, nợ phải trả của Kosy đã tăng lên gần 1.040 tỷ đồng vào cuối năm 2020. Đặc biệt hơn, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong sự phình to này đến từ khoản nợ vay ngắn hạn, tăng gần 7 lần cùng kỳ và đứng ở mức 480 tỷ đồng.

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, để đảm bảo cho các khoản vay này, Kosy đã phải cầm cố không ít tài sản, từ các dự án, bất động sản cho đến... xe ô tô.

Cụ thể, Kosy thế chấp các quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực huyện Từ Liêm (TP. Hà Nội); TP. Sông Công (tỉnh Thái Nguyên); TP. Lào Cai (tỉnh Lào Cai) để đổi lấy khoản vay với lãi suất 10,4%/năm tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội, chi nhánh Thăng Long.

Tương tự, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên (tỉnh Thái Nguyên) cũng được Kosy thế chấp cho khoản vay tại Ngân hàng TNHH MTV Woori Việt Nam với lãi suất thả nổi...

Các dự án, tài sản hình thành trong tương lai tại dự án khu đô thị số 11, khu đô thị Kosy - Sông Công (tỉnh Thái Nguyên); khu đô thị mới Lào Cai - Cam Đường (TP. Lào Cai) cũng đang nằm tại ngân hàng để doanh nghiệp có thêm dòng tiền hoạt động.

Nổi bật hơn cả, đó là khoản vay gần 240 tỷ đồng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh Hoàng Mai được Kosy thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai, toàn bộ quyền sử dụng đất khu đô thị mới Kosy phường Xương Giang (Bắc Giang).

Đó là chưa kể dàn xe cộ cũng được doanh nghiệp đem ra cầm cố, như Maybach S650, Ford, Camry, Innova, Fortuner, Tucson... để giải quyết bài toán vay vốn.

Trong năm 2020, Kosy phát sinh khoản nợ vay lớn với một cái nhân. Đó là ông Lê Công Thọ với số tiền lên đến gần 151 tỷ đồng. Tuy nhiên, do Kosy đã thanh toán gần 26,7 tỷ đồng nên cuối kỳ dư nợ giảm xuống còn 125 tỷ đồng.

Bình luận với Vietnam Traveller/ Travelmag.vn , ông Nguyễn Đức Trang, giám đốc pháp chế của Tập đoàn cho hay, để đảm bảo cho nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua bất động sản tại các dự án của Tập đoàn Kosy làm chủ đầu tư, thì khách hàng mua lô nào chúng tôi sẽ giải chấp lô đất và cấp sổ cho họ.

Ngoài ra, ông Trang xác nhận, đúng là Tập đoàn Kosy đã mang các dự án bất động sản hình thành trong tương lại đi thế chấp tại các ngân hàng.

Cái bẫy của sự tăng trưởng nóng?

Mặc dù được thành lập từ năm 2008, thế nhưng đến cuối tháng 7/2019, Kosy mới chính thức niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch chứng khoán TP. HCM (HoSE) với mã cổ phiếu KOS. Trong khoảng thời gian trước đó, giai đoạn 2017-2018 là những năm chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc của doanh nghiệp bất động sản này.

Năm 2018, Kosy ghi nhận doanh thu tăng hơn hai lần so với năm trước, đạt trên 900 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 45 tỷ đồng, tăng 70% so với cùng kỳ. Trước thềm niêm yết, Kosy cũng công bố kế hoạch kinh doanh vô cùng khởi sắc trong năm 2019 với mục tiêu doanh thu tăng 66% và lợi nhuận sau thuế tăng 44%, lần lượt ước đạt 1.500 tỷ đồng và 65 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến cuối 2019, thực đạt của Kosy chỉ vọn vẹn ở mức 1.062 tỷ đồng (doanh thu) và 20 tỷ đồng (lợi nhuận), hoàn thành được 30% kế hoạch lãi năm.

Nhìn lại giai đoạn này, ngoài sự tăng trưởng "nóng" về doanh thu, lợi nhuận thì một trong những chỉ tiêu dao động đồng pha, đó là các khoản phải thu ngắn hạn, hàng tồn kho và đối ứng bên nguồn vốn là nợ phải trả của Kosy.

Năm 2017, khoản phải thu ngắn hạn của Kosy là gần 400 tỷ đồng tuy nhiên sau đó một năm, con số này đã vượt ngưỡng 830 tỷ đồng và chưa có xu hướng đi xuống trong các năm tiếp theo. Nhiều khả năng, Kosy đã tích cực "bán chịu" cho khách hàng để ghi nhận doanh thu vào cuối năm 2018, khi doanh số 2018 đã tăng thêm gần 500 tỷ đồng.

Trong ngắn hạn, việc bán chịu lấy doanh số có thể không gây tác động lớn, nhưng kéo dài có thể ảnh hưởng tới chất lượng các khoản phải thu và khả năng thanh toán. Đó là rủi ro mà Kosy dễ dàng gặp phải, khi năm 2019 và 2020 "phải thu ngắn hạn" vẫn đang treo ở mức trên dưới 800 tỷ đồng.

Mặt khác, giai đoạn này Kosy cũng đẩy mạnh vay ngoài, tổng vay nợ từ mức 160 tỷ đồng (đầu năm 2018) tăng lên 303 tỷ đồng vào cuối năm. Ở các năm kế tiếp hoạt động vay mượn liên tục tăng mạnh, dư nợ vay đã lên dến 783 tỷ đồng vào cuối 2020, đáng lưu tâm hơn khi chiếm phần lớn là các khoản vay ngắn hạn.

Thời gian qua, quy mô tài sản của Kosy được mở rộng ra khá nhiều, từ 747 tỷ đồng (năm 2017) đã mép mé chinh phục ngưỡng 2.200 tỷ đồng (năm 2020). Dẫu vậy, như đã đề cập phía trên, mức tăng trưởng này không đến từ sự cải thiện của chất lượng tài sản, mà đang nằm đọng trong các công nợ phải thu của doanh nghiệp.

Đối với các nhà đầu tư, điều này được xem là một yếu tố rủi ro, khi bị chiếm dụng vốn quá nhiều, khiến tài sản không tạo ra lợi nhuận do vốn nằm kẹt ở khách hàng, ở những dự án đầu tư dàn trải.

Cùng với đó, mặc dù đẩy mạnh vay nợ, song dường như Kosy vẫn chưa giải tỏa được cơn khát vốn. Điều này cũng khiến nhiều nhà đầu tư không khỏi băn khoăn, lo lắng rằng liệu Kosy có đang mất cân đối tài chính hay không? Liệu chi phí lãi vay có còn tiếp tục đè nặng lên doanh nghiệp trong năm 2021, khi năm vừa qua đã "ngập" trong những khoản nợ ngắn hạn, tài sản thế chấp cũng không còn quá nhiều?

Đề xuất phạt chủ đầu tư dự án KĐT Kosy Bắc Giang 250 triệu đồng

Mới nhất, ông Đào Công Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang cho biết, đơn vị đã có đề xuất lên Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang xử phạt hành chính về kinh doanh bất động sản đối với Công ty cổ phần Kosy.

Theo đó, Công ty cổ phần Kosy đã xuất hóa đơn giá trị gia tăng doanh thu từ bán đất khu đô thị mới Kosy phường Xương Giang trước thời điểm Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang có văn bản thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Như vậy, công ty này đã vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện sử dụng đất ở.

Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 57, Nghị định số 139 ngày 27/11/2017 của Chính phủ, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang đã đề nghị xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty cổ phần Kosy mức 250 triệu đồng.