Những ẩn khuất sau ồn ào của dự án Rosa Alba Phú Yên

> Cảnh sát thụ lý tố giác tội phạm tại dự án Rosa Alba Phú Yên

Theo những người mua biệt thự tại Dự án Spot Light Resort địa chỉ tại phường 9, thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên do Công ty cổ phần Thời trang Thiên Quang làm chủ đầu tư cho biết, “chủ đầu tư ký Thoả thuận giữ căn và thu tiền của nhiều người mua biệt thự tại dự án từ 40% đến 95% nhưng không ký hợp đồng mua bán biệt thự theo đúng thoả thuận đã ký với khách hàng. Nhiều người mua đã nộp tiền tới 95% giá trị biệt thự nhưng không được bàn giao biệt thự, không được trả lợi nhuận cam kết 9%/năm như đã thoả thuận”.

Hai bên không thể hòa giải được với nhau và khách hàng đã kiện chủ đầu tư lên Tòa án thành phố Tuy Hoà.

Trong quá trình giải quyết vụ án dân sự giữa khách hàng kiện Chủ đầu tư, Toà án TP Tuy Hoà đã xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Phú Yên mới biết, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Dự án đã bị thế chấp tại Ngân hàng.

Như vậy, trước khi ký Thoả thuận giữ căn với khách hàng thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã bị chủ đầu tư thế chấp. Trong thời gian thế chấp, Chủ đầu tư vẫn thu tiền của người đặt mua biệt thự.

Nhận thấy có dấu hiệu hình sự, ngày 22/7/2020 TAND TP Tuy Hoà đã tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự để đợi kết quả điều tra từ Cơ quan Cảnh sát điều tra về dấu hiệu mang tài sản thế chấp đi bán cho người khác của Chủ đầu tư.

Trong khi đó, nhiều khách hàng cho biết Chủ đầu tư 'ép buộc' khách hàng phải ký các hợp đồng mua, cho thuê và bảo trì biệt thự với những điều khoản không đúng trong Thoả thuận giữ căn giữ các bên, không đúng Luật kinh doanh bất động sản. 

Theo các quy ước trong Thoả thuận giữ căn hộ ký với khách hàng, Chủ đầu tư cam kết người mua biệt thự được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từng căn biệt thự với thời gian 50 năm.

Tuy nhiên, ngày 04/5/2020 UBND tỉnh Phú Yên có công văn số 2244/UBND-NC về việc chưa có quy định về việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận từng căn biệt thự của Dự án. "Việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình căn hộ du lịch này pháp luật đất đai chưa có quy định". 

Ông Đ. V. H, cư trú tại Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội là khách hàng của dự án nói: “Trong Thoả thuận giữ căn với chúng tôi, Công ty Thiên Quang cam kết người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Villa đến hết ngày 14/11/2067. Nhưng chúng tôi được biết, tỉnh phú Yên chưa có chủ trương cho tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn Villa. Do đó, chúng tôi cho rằng đã bị Công ty Thiên Quang lừa dối với những cam kết người mua Villa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa có chủ trương của các cơ quan chức năng có thẩm quyền, cam kết chi trả lợi nhuận 9%/năm nhưng không thực hiện mà chiếm dụng tiền của chúng tôi”.

Sau khi biết được Dự án không được tách thửa từng căn biệt thự, biết được Dự án đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ngân hàng. Hàng chục người mua biệt thự tại Dự án đã có các động thái pháp lý tới nhà chức trách.

Tin cho biết, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên đã chuyển hồ sơ tới Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Phú Yên.

Cơ quan này đã tiếp nhận, thụ lý, phân công Phó thủ trưởng Cơ quan CSĐT và điều tra viên xác minh dấu hiệu tội phạm tại dự án, như TraveMag.vn đã đưa tin tối qua.

'Thời điểm chuyển giao tài sản và thỏa thuận của các bên trước thời điểm này như thế nào sẽ quyết định hành vi cấu thành tội phạm hay không'

Một chủ đầu tư lớn các dự án khu vực miền Trung cho tác giả biết, chủ đầu tư (CĐT) dự án Rosa Alba có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt hay không cần nắm rõ các quy tắc trong Hợp đồng giữ căn, đặt cọc. Thực tiễn cho thấy CĐT dự án có quyền vay nhà băng để hoàn thành dự án. 

"Việc thế chấp tài sản của CĐT là hành vi thuộc quyền sở hữu (quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt). Luật Thương mại và Luật dân sự quy định: Quyền sở hữu tài sản được chuyển giao khi tài sản được chuyển giao, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Nếu hợp đồng đặt cọc không hạn chế quyền của CĐT thì cho đến khi chuyển giao tài sản, bên bán được quyền của chủ sở hữu (3 quyền nêu trên)

Thông thường, bên bán thế chấp tài sản đã và đang hình thành để vay vốn tạo dựng tài sản; cùng lúc bên bán nhận đặt cọc hoặc ký HĐ mua bán nhận tiền từng phần. Đến thời điểm “chuyển giao tài sản” theo HĐ thì bên bán tất toán công nợ vay (thường là bằng tiền trả từ khách hàng), giải phóng tài sản thế chấp để chuyển giao. Nếu khách hàng có nhu cầu vay và thế chấp bằng chính tài sản đó thì ngân hàng tiếp tục cầm cố tài sản. Như vậy, “thời điểm chuyển giao tài sản” và thỏa thuận của các bên trước thời điểm này như thế nào sẽ quyết định hành vi của CĐT cấu thành tội phạm hay không', ông nói.