Phân lô, bán nền: Không nên đánh đồng 100% là lừa đảo

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Mục tiêu của dự thảo là nhằm chấn chỉnh lại hiện tượng "bát nháo" trong mua bán đất nền đã gây nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản. 

Theo đó, dự thảo nghị định này mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như: các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Trước đó, ở nhiều tỉnh thành trong cả nước, tình trạng phân lô, bán nền tại các dự án tràn lan đã khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng "dự án ma". Một số khu đô thị mới đã được hình thành cách đây 10 năm đến nay vẫn không một bóng người.

Phát biểu tại buổi hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách" sáng 2/6, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng mục tiêu của Bộ TN&MT trong dự thảo nghị định là tốt, muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền, nhằm loại bỏ những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo.

“Nhưng cách nhìn này có vẻ là “không quản được thì cấm”. Lỗi không nằm trong quy định mà do công tác quản lý chính quyền địa phương, xã huyện”, ông Nam phát biểu.

Theo ông Nam, trong công tác xây dựng, luật cần đi sâu vào kinh nghiệm quốc tế, học hỏi thực tiễn từ các quốc gia đi trước. “Tôi đã đi thăm dự án ParkCity ở Malaysia, nơi họ đưa nguyên mô hình vào dự án ParkCity tại Hà Đông. Trong dự án này họ cũng quy định có khu vực được phép bán đất nền”, ông Nam nêu ví dụ.

Chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn tại các quốc gia trên thế giới, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho biết một số quốc gia như Pháp, Đức, Nhật, Hàn đều có phân lô bán nền và phân lô bán nền rất lớn.

Ông Nghĩa cho biết ở Berlin (Đức), khu nhà giàu cũng phân lô bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Mỗi nhà xây một kiểu nhưng được xây rất đẹp, nhiều cây xanh, tránh trường hợp nhà nào cũng như nhà nào như trong nội đô.

Ông Nghĩa cho biết, tại Hàn Quốc, phân lô bán nền cũng rất lớn, có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m2. Nhật Bản phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc. Ở Pháp, phân lô bán nền ít hơn vì quỹ đất đã giảm đi.

Ông Nghĩa cho rằng, do hạn chế về tài chính của nhà phát triển, hạn chế tài chính của người mua và tùy thuộc nhu cầu phát triển của đô thị nên không nhất thiết phải thúc đẩy xây nhà lên rồi để đó.

“Theo khảo sát của chúng tôi, rất nhiều khu vực tài nguyên đất bị lãng phí khi những khu nhà ở bị bỏ không, đất đá bê tông để đó hàng chục năm. Chúng ta không nên chỉ vì vài trường hợp lừa đảo mà coi 100% là lừa đảo”, ông Nghĩa khẳng định.

Còn theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên, ở bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền.

Ông Hiếu cho biết, tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô Bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như vậy, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng và chi tiết trên tất cả các bản đồ.

Luật pháp Mỹ quy định, nơi nào phân lô nhà ở thì chỉ được chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng.

“Rõ ràng, việc phân lô bán nền ở bất kỳ quốc gia nào cũng có. Nhưng tại sao chỉ có ở Việt Nam cấm? Tại sao ở Mỹ, mọi thứ vẫn vận động trôi chảy? Cần phải nhắc lại, thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo vì đang thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng”, ông Hiếu phát biểu.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho biết về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận.

Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất rõ, vẫn cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Mấu chốt của vấn đề sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng.

“Tôi có nghe một vài ý kiến cho rằng giải pháp này nhằm ngăn chặn lừa đảo những sự việc xảy ra thời gian qua như Alibaba. Nhưng tôi nghĩ không cần thiết phải cấm như thế”, luật sư Đức phát biểu.

Theo ông Đức, bối cảnh thị trường bây giờ đã khác rất nhiều, mặc dù còn nhiều khoảng cách với các nước phát triển khác nhưng thị trường Việt Nam đã phát triển hơn rất nhiều.

“Việc hạn chế phân lô bán nền ở các tỉnh thành là rất bất hợp lý. Tôi cho rằng nó không phù hợp với cả thị trường sơ khai của bất động sản. Thị trường bây giờ ưu tiên chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa”, luật sư Đức nêu ý kiến.