Phú Quốc: Cẩn trọng 'bong bóng' rồi 'xì hơi' lần 2

Mới đây huyện đảo này lại dậy sóng khi chính thức lên TP biển đảo. Liệu lần này BĐS Phú Quốc có phát triển bền vững hay chỉ trong thời gian ngắn?

Tăng nóng theo sự kiện lên TP

Những ngày đầu năm 2021, thông tin nóng hổi ở mọi ngõ ngách ở TP biển này là việc cơ quan chức năng chính thức có quyết định thành lập TP Phú Quốc. Sự kiện này đã tạo nên sinh khí mới, làn gió mới không chỉ cho cư dân trên đảo, còn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Một trong những kênh các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu là BĐS. Sau cơn “bóng bóng” đặc khu bị “xì”, những ngày này không khí thị trường nhộn nhịp xuất hiện trở lại. 

Anh Bình, một nhà môi giới BĐS kỳ cựu ở thị trấn Dương Đông, cho biết cuối năm 2020 có rất đông nhà đầu tư BĐS tìm đến đảo ngọc Phú Quốc.  Theo các nhân viên môi giới, hiện nay thị trường BĐS Phú Quốc đang có chiều hướng tăng lên, với lượng giao dịch tăng mạnh. Đồng thời, các chủ đất cũng nâng giá bán lên 10-15% so với những tháng cuối năm ngoái. “Chủ đất có vẻ chẳng vội với những giao dịch, trong khi bên mua lại tỏ ra sốt sắng, nóng ruột để giao dịch thành công. Chính vì yếu tố mua cần nhưng bán chưa vội, đã đẩy giá đất mỗi ngày nhích lên một nấc” - anh Bình cho biết.  

Giám đốc một sàn môi giới trên đảo cho biết, hiện nay tại Phú Quốc các nhà đầu tư chủ yếu tìm các lô đất có giá từ 500 triệu đến 4 tỷ đồng bởi nguồn cung tốt, khả năng tăng giá cao.

Theo ghi nhận của giới đầu tư, các giao dịch thành công gần đây chủ yếu diễn ra ở 3 khu tái định cư chính là Khu dân cư Suối Lớn (73 ha) tại phường Dương Tơ, Khu đô thị mới Bắc Dương Đông (67,5 ha) và Khu tái định cư Khu phố 10 (10,2 ha) tại Dương Đông với mảnh đất đã được phân lô và có sổ đỏ.

Các khu vực khác của đảo có một số lô đất lẻ rao bán, nhưng lượng giao dịch chậm và tâm lý người mua còn dè chừng về vấn đề quy hoạch. Ngoài ra, phần lớn quỹ đất có vị trí đẹp tại Phú Quốc đã được các chủ đầu tư lớn phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng từ trước đó.

Tuy nhiên, nhiều giới đầu tư cũng e ngại “vết xe đổ” của 3-4 năm về trước. Khi đó giá trị BĐS bị đẩy lên 2-3 lần so với giá trị thực, khiến những nhà đầu tư “cầm cục than cuối cùng” đến nay vẫn chưa hoàn hồn. Ngoài ra tình trạng phân lô cũng là nguyên nhân đẩy giá đất lên cao, gây nhiễu loạn thị trường. Khi chính quyền địa phương nhận thấy hiện tượng tự ý phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp nhằm trục lợi của giới đầu nậu, UBND tỉnh Kiên Giang mới có công văn yêu cầu chấn chỉnh công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc, yêu cầu tạm dừng việc cấp phép hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Từ đó đất Phú Quốc mới hạ nhiệt.

Đầu tư với tầm nhìn dài hạn

Có thể nói, hiện nay Phú Quốc đã hội tụ những điều kiện thuận lợi về hạ tầng, dịch vụ như bến cảng, sân bay cùng với “chiếc áo mới” là TP để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, theo các chuyên gia nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin từ cơ quan nhà nước, các sàn giao dịch uy tín để nắm rõ quy hoạch và pháp lý của từng dự án, nhằm tránh bẫy giá ảo, các chiêu trò lừa đảo của các sàn, đối tượng làm ăn chụp giật. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết Phú Quốc trở thành TP sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nơi đây. Theo thời gian, giá BĐS sẽ tăng cao, nên đầu tư vào thị trường Phú Quốc thời điểm này có thể đón cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, ông Hà nhấn mạnh điều quan trọng là phải đầu tư đúng chỗ, đúng nơi để dòng tiền đầu tư sinh lợi nhuận lâu dài. Các nhà đầu tư có thể xem xét sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín tại những địa điểm giàu tiềm năng du lịch, có dòng khách ổn định và tăng trưởng liên tục theo thời gian. Sản phẩm đầu tư cần phải phát triển theo mô hình quần thể, hệ sinh thái để tạo sự liên kết và tối ưu hóa.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần phải có tầm nhìn dài hạn. Nếu như trước đây nhà đầu tư tìm đến Phú Quốc tranh thủ cơ hội “lướt sóng”, “thổi giá”, hiện tại BĐS nơi này là giá trị thực và sẽ gia tăng theo thời gian để thiết lập mức giá phù hợp với đô thị Phú Quốc. Đó không phải tăng ảo mà tăng thực khi các BĐS này được bồi đắp thêm nhiều giá trị ở TP biển đảo Phú Quốc. 

Nhiều nhận định cho rằng thời gian tới Phú Quốc sẽ chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc nhà ở đô thị cao cấp. Đây cũng là nguyên nhân giúp công tác quy hoạch đô thị Phú Quốc phát triển bền vững hơn - một trong những tác nhân quan trọng góp phần cho BĐS phát triển ổn định theo đúng quy hoạch của TP Phú Quốc.  

Các sở, ngành chức năng cùng UBND TP Phú Quốc cần tăng cường kiểm soát thị trường BĐS, quản lý chặt chẽ quy hoạch, xây dựng đô thị, không để xảy ra sốt giá đất ảo như thời gian vừa qua.

Ông Phùng Quốc Bình, GĐ Sở TN-MT tỉnh Kiên Giang 

“Bong bóng” BĐS không chỉ là nỗi lo sợ tại Phú Quốc, mà còn là nỗi lo cho cả nền kinh tế và xã hội.

Thứ nhất, nợ xấu tại các ngân hàng sẽ bùng phát gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó. Bởi khi đó chủ thể là các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn.

Thứ hai, rủi ro tín dụng sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.

Thứ ba, nhà đầu tư hay các doanh nghiệp sau khi mua đất Phú Quốc để triển khai các công trình xây dựng, được một thời gian thì phá sản, dẫn đến các dự án bỏ dở, hoàn thành cũng không có người ở. Bằng chứng là hiện nay tại Phú Quốc rất nhiều dự án khu biệt thự, khu nghỉ dưỡng không có bóng người, trong khi trước đây có giá hàng ngàn tỷ đồng.

Thứ tư, Chính quyền Phú Quốc sẽ làm gì với quy hoạch đang bỏ hoang? Tái cấu trúc hay đập bỏ để xây lại? Tất cả hướng giải quyết đều gặp vô vàn khó khăn.