Thị trường condotel ảm đạm

Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Khánh Hòa vừa đưa ra dự báo trong nửa đầu của năm 2021 thị trường căn hộ du lịch - condotel ở địa phương này sẽ vẫn bế tắc cho đến khi hình thành khung pháp lý. Nhà đầu tư sẽ chủ động chuyển dòng tiền sang những sản phẩm sinh lời phù hợp trong tình hình mới.

Pháp lý vẫn mù mờ

Theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, cả nước đang có khoảng 82.902 căn hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, 15.663 căn shophouse tập trung tại Khánh Hòa, Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… Trong đó, Khánh Hòa là một trong 3 địa phương có lượng condotel cao nhất nước với 30 dự án được cấp phép. Riêng TP Nha Trang có 17 dự án với khoảng 15.000 phòng, số còn lại ở khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh.

Suốt 1 năm qua, rất nhiều khách hàng đã mua condotel ở Khánh Hòa để đầu tư gần như không kiếm được đồng lợi nhuận nào từ việc cho thuê. Trong khi đó, việc sở hữu căn hộ ở các dự án condotel chỉ bằng hợp đồng mua bán. Người mua không thể công chứng các hợp đồng mua bán mà việc mua bán phải thông qua chủ đầu tư. Nhiều người muốn thanh lý căn hộ đã mua nhưng không khách nào dám "đụng" vì tình trạng pháp lý của condotel chưa được bảo đảm.

Chưa hết, chủ đầu tư các dự án và người mua condotel ở Khánh Hòa càng lo lắng hơn khi tại kết luận thanh tra 35 dự án sai phạm ở tỉnh Khánh Hòa của Thanh tra Chính phủ công bố mới đây, cơ quan này cho rằng việc đưa "đất ở không hình thành đơn vị ở" vào thực tế đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc, chủ yếu là do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất này. Điều này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất; thực hiện quyền cư trú...

Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành trung ương và các địa phương xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với "đất ở không hình thành đơn vị ở" (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ condotel) tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Trước mắt, tạm dừng cấp phép dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện.

Trước tình hình ảm đạm và tranh tối tranh sáng của thị trường condotel Khánh Hòa, ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, cho rằng sau khi các bộ, ban, ngành ban hành khung pháp lý sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển ổn định, lâu dài cho dòng sản phẩm condotel. Khi đó, condotel sẽ phát huy đúng vai trò và bản chất là dạng hợp tác kinh doanh, chia sẻ lợi nhuận không còn những yếu tố lồng ghép như trước. Nền tảng sẽ dựa trên năng lực và thương hiệu của các chủ đầu tư uy tín.

Muốn tiếp tục phải điều chỉnh

Theo báo cáo đánh giá cuối năm 2020 của Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, thời gian vừa qua, lượng giao dịch tại các dự án đô thị bị suy giảm đáng kể vì dư âm của hậu thanh - kiểm tra, khung pháp lý chồng chéo giữa các bộ luật dẫn đến chưa thể cấp chứng nhận cho condotel.

Điều đáng ghi nhận là dù tỉnh Khánh Hòa đang trong quá trình hoàn chỉnh các quy hoạch chung nhưng đã thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư lớn đến từ trong và ngoài nước như: Sunshine Group, IPPG - Tập đoàn Liên Thái Bình Dương, KDI Holdings, Eurowindow Holding...

Những khu vực phía Tây Nha Trang, núi Cô Tiên, Vân Phong, Bãi Dài, Cam Ranh sẽ rất tiềm năng và dư địa phát triển còn rất lớn ở tất cả phân khúc sản phẩm BĐS. Tín hiệu vui nữa là tại Khánh Hòa đã có dự án chung cư đầu tiên đủ điều kiện bán cho người nước ngoài càng cho thấy sức hút của BĐS Nha Trang - Khánh Hòa chưa bao giờ giảm.

Một chủ đầu tư dự án condotel ở Nha Trang cho biết dù dự án đã đi vào hoạt động nhưng nảy sinh một số mâu thuẫn nên họ đã bỏ tiền mua lại toàn bộ condotel của khách hàng để tự kinh doanh. Bên cạnh đó, một số dự án khác dù đã triển khai nhưng bị khách hàng khiếu nại liên tục vì sự chậm trễ trong công tác xây dựng. Để tiếp tục dự án, chấm dứt khiếu kiện chủ đầu tư phải điều chỉnh dự án để tiếp tục hoặc phải chọn cách mua lại căn hộ.

Ông Trần Nam Bình, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, cho biết hiện nay, tất cả dự án đã triển khai xây dựng condotel phải chờ ý kiến của các bộ, ngành, qua đó thống nhất đưa dòng sản phẩm condotel vào khuôn khổ quản lý, tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển ổn định lâu dài.

Đối với các dự án chưa triển khai đang ở diện "đất ở không hình thành đơn vị ở" muốn tiếp tục triển khai, phải làm các thủ tục điều chỉnh thành đất thương mại dịch vụ. Hiện nay, một số dự án như Khu Du lịch cao cấp Bảo Đại, Khu Du lịch Hòn Tằm… đã triển khai các thủ tục chuyển đổi để tiếp tục thực hiện dự án.

Condotel Đà Nẵng "đứng bánh"

Tại Đà Nẵng, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên trong năm 2020, thị trường condotel "giậm chân tại chỗ". Ông Đặng Văn Thạnh, Giám đốc điều hành DKRA Đà Nẵng, phân tích condotel dựa vào 2 nguồn lực đó là pháp lý và du lịch. "Hiện nay, pháp lý của condotel vẫn chưa được thông suốt còn du lịch thì ảm đạm, đóng cửa liên tục nên hầu như không có giao dịch nào ở thị trường này" - ông Thạnh nói.

Ông Ngọc Tân, chuyên gia BĐS tại Đà Nẵng, cũng xác nhận từ đầu năm đến nay, các "ông lớn" trên thị trường condotel ở Đà Nẵng gần như ngưng hoạt động. Một số dự án đang xây dựng và dự kiến sẽ chào hàng trong năm 2020 đành lui lại vì dịch Covid-19. Theo ông Tân, hiện các hành lang pháp lý về condotel vẫn chưa có gì thay đổi. Trong khi đó, giao dịch thực tế của khách hàng với các chủ đầu tư thì dựa vào cam kết lợi nhuận mà hầu như lợi nhuận không đạt như cam kết. "Cộng thêm việc ngành du lịch lao đao do dịch Covid-19 khiến nhà đầu tư không ai quan tâm đến thị trường này. Nhiều doanh nghiệp dự đoán giữa năm 2021, nếu dịch Covid-19 được khống chế, hoạt động du lịch trở lại bình thường thì thị trường này mới có cơ hội khởi sắc trở lại" - ông Tân nhận định.

 B.Vân