4. Quản lý và vận hành condotel  

Nếu như chung cư bắt buộc phải thành lập Ban quản trị thì ở condotel ven biển, chủ đầu tư tự mình quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn thực hiện việc quản lý, vận hành cho mục đích cho thuê nghỉ dưỡng. Còn đối với condotel nằm trong tòa nhà hỗn hợp có cả các căn hộ ở thì cần phải được quản lý theo quy chế quản lý cơ sở lưu trú du lịch theo pháp luật về nhà ở và Luật Du lịch.

Theo kết quả khảo sát từ Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Du lịch, các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng căn hộ du lịch (văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư; Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất) đa số thể hiện yêu cầu chỉ sử dụng căn hộ du lịch cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch mà không được hình thành đơn vị ở (trừ một số dự án cụ thể); một số địa phương còn yêu cầu chủ đầu tư không được xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ cho việc ở ổn định của người dân; yêu cầu với người mua căn hộ du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh du lịch, không được đăng ký hộ khẩu để sinh sống lâu dài.

Theo báo cáo của các chủ đầu tư, giấy tờ chào bán và kết quả kiểm tra thực tế một số Hợp đồng mua bán khách sạn căn hộ và biệt thự du lịch đã ký kết thì việc quản lý, sử dụng khách sạn căn hộ và biệt thự du lịch sau khi mua bán có 03 hình thức:

• Chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ du lịch cùng hợp tác kinh doanh dịch vụ du lịch. Theo hình thức này, bên mua sau khi nhận bàn giao căn hộ du lịch sẽ giao lại cho chủ đầu tư dự án để quản lý và sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng theo Hợp đồng mua bán đã ký (thường là kéo dài trong suốt thời hạn của Dự án); người mua căn hộ du lịch được chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận trong 10 năm đầu khoảng từ 8 -10% giá trị căn hộ du lịch đã mua từ chủ đầu tư (đã trừ chi phí quản lý và các chi phí trang bị cho căn hộ du lịch); sau 10 năm này, bên mua sẽ được thanh toán khoảng 70% lợi nhuận thực tế thu được; đây là hình thức quản lý, sử dụng và phân chia lợi nhuận kinh doanh căn hộ du lịch phổ biến tại các tỉnh (có 7/9 dự án được kiểm tra trực tiếp thực hiện theo hình thức này).
• Cả chủ đầu sơ cấp và thứ cấp thuê bên thứ ba vận hành condotel. Theo đó, việc quản lý, vận hành cơ sở vật chất và trách nhiệm tài chính… được bên thứ ba chịu trách nhiệm thực hiện trên cơ sở các hợp đồng được ký kết.
• Bên mua sau khi nhận bàn giao căn hộ du lịch có quyền quyết định phương thức kinh doanh: Có thể tự mình kinh doanh dịch vụ du lịch hoặc bàn giao lại cho Chủ đầu tư kinh doanh và phân chia lợi nhuận theo thỏa thuận trong Hợp đồng.

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng condotel

Do đây là các loại hình bất động sản mới, pháp luật chưa quy định cụ thể, rõ ràng, nên các địa phương đang gặp khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý vận hành, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại hình bất động sản này. Các chủ đầu tư dự án cũng đang gặp khó khăn, lúng túng trong kinh doanh, bán sản phẩm của dự án, nhất là khi có nhu cầu bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài...

Về phân loại đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, theo Luật Đất đai 2013 thì đất ở được giao sử dụng lâu dài, đất thương mại dịch vụ thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, do chưa có khái niệm và quy định cụ thể nên hiện nay chưa rõ đất xây dựng condotel... là đất thương mại dịch vụ hay đất ở, trong khi doanh nghiệp kiến nghị người mua condotel được cấp quyền sử dụng đất ở lâu dài (không hình thành đơn vị ở) tại các khu du lịch nghỉ dưỡng, các tòa nhà văn phòng.

Tổng hợp thực tế tại một số địa phương về việc cấp giấy phép quyền sử dụng đất và việc cấp chứng nhận sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp, một số tồn tại, bất cập cụ thể như sau:

• Về căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất: Nhiều dự án trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương hoặc trong quy hoạch chung xây dựng tại thời điểm giao đất vẫn xác định mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ (dịch vụ du lịch), nhưng địa phương vẫn quyết định giao đất và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng theo loại đất ở, đất ở không hình thành đơn vị ở là không thống nhất và không đủ căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Về mục đích và chế độ sử dụng đất: Việc các địa phương giao đất có thời hạn (một số trường hợp tại tỉnh Khánh Hòa và huyện đảo Phú Quốc giao ổn định lâu dài) cho chủ đầu tư đối với diện tích xây dựng căn hộ du lịch theo mục đích đất ở hoặc cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở, nhưng có quy định thêm quy định “không được hình thành đơn vị ở”; người mua căn hộ du lịch được cấp Giấy chứng nhận thời hạn ổn định lâu dài và chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch (không được đăng ký hộ khẩu) là chưa thống nhất và chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

• Về chế độ sử dụng đất: Theo quy định tại các Điều 55, 56, 126, 128, 143, 144 và 153 của Luật Đất đai thì đất ở và đất thương mại, dịch vụ là 02 loại đất có chế độ sử dụng hoàn toàn khác nhau: Đất thương mại dịch vụ được Nhà nước cho thuê đất sử dụng có thời hạn (kể cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ đầu tư); đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 55 và 126 của Luật Đất đai. Như vậy, việc các địa phương thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo chế độ của loại đất ở đối với diện tích đất xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn có mục đích chỉ được sử dụng cho dịch vụ du lịch là không phù hợp với chế độ sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.
• Việc xác định phạm vi, ranh giới giữa phần đất xây dựng condotel (được giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần) với phần diện tích còn lại của dự án (cho thuê đất trả tiền hàng năm) chưa rõ ràng, không hợp lý, gây khó khăn cho quản lý, thất thu cho ngân sách.
• Việc mua, bán các biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn tại các dự án khu dịch vụ du lịch còn thiếu tính minh bạch và có nguy cơ rủi ro cho người mua, thể hiện: (i) Các địa phương mặc dù áp dụng chế độ giao đất và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích xây dựng căn hộ du lịch như đất ở, có thời hạn sử dụng đất lâu dài nhưng lại ghi chú thêm điều kiện ràng buộc vào Giấy chứng nhận “không được hình thành đơn vị ở” là không rõ ràng, khó hiểu về quyền của người sử dụng đất, làm cho người mua căn hộ du lịch bị nhầm lẫn về giá trị sử dụng của tài sản đã mua và sẽ thiệt thòi cho người mua vì đã phải trả cho chủ đầu tư đầy đủ giá trị quyền sử dụng của loại đất ở mà không được sử dụng để ở. (ii) Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch đã ký thể hiện loại đất không đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành như đã phân tích ở trên, nên hiệu lực của các hợp đồng mua bán này sẽ không được bảo đảm bằng pháp luật (theo quy định tại Điều 117 và 123 của Bộ Luật Dân sự). (iii) Trong trường hợp dự án kinh doanh dịch vụ du lịch không thể tiếp tục hoạt động vì lý do khách quan hoặc chủ quan của chủ đầu tư thì người mua sẽ chịu thiệt thòi vì không thể sử dụng để ở (do thiếu các điều kiện hạ tầng để ở; mặt khác, đa số người mua căn hộ du lịch lại đang làm ăn, sinh sống tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các địa phương khác), hơn nữa giá trị tài sản sẽ nhanh chóng suy giảm nếu chuyển nhượng.

6 .Thay cho lời kết

Hiện nay, số liệu được tổng hợp về condotel từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường và tổng hợp từ các địa phương còn chưa thống nhất. Trong khi đó, thị trường bất động sản condotel đã và đang phát triển nhanh cả về số lượng và chất lượng. Nhiều ý kiến cho rằng, chúng ta có nguy cơ đối mặt với khủng hoảng thừa về loại hình này. Bên cạnh đó xuất hiện tranh cãi giữa các bên (chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, đơn vị vận hành và khách lưu trú) trong việc sử dụng căn hộ, cải tạo căn hộ, quản lý khách sử dụng các khu dịch vụ chung. Những tranh cãi này phần nào gây ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ của cơ sở lưu trú du lịch.

Việc cấp phép sử dụng đất, cấp chứng nhận quyền sở hữu condotel cho nhà đầu tư thứ cấp thuộc lĩnh vực của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân các cấp. Bộ Tài nguyên và Môi trường đang có đề án kiểm tra, đánh giá thực trạng cấp phép này. Bên cạnh đó, vấn đề quản lý kinh doanh và chất lượng dịch vụ của condotel cũng được đặt ra. Do các chủ đầu tư condotel khác nhau áp dụng mô hình quản lý khác nhau nên chất lượng dịch vụ khó được chủ đầu tư dự án condotel kiểm soát. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp tự quản lý, khai thác và kinh doanh căn hộ của họ. Như vậy, chất lượng của condotel nhiều nơi chưa đồng bộ, ảnh hưởng đến năng lực thu hút, phục vụ khách du lịch. Trên cơ sở thực trạng trên các cơ quan chức năng cần nghiên cứu ban hành quy chế quản lý kinh doanh condotel nhằm đảm bảo các cơ sở lưu trú du lịch cung cấp cho khách du lịch một cách nhất quán về cơ sở vật chất, chất lượng dịch vụ và các tiêu chuẩn khác phục vụ khách du lịch. Do đó, rất cần Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành hướng dẫn cụ thể về khái niệm, định danh loại hình công trình condotel, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình bất động sản condotel nhằm đáp ứng yêu cầu thực tế trong tình hình hiện nay./.