Tiêu Điểm Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội Quý 1 2020

Chung cư

Trong quý đầu tiên của năm 2020, thị trường chứng kiến hoạt động mở bán thận trọng của các chủ đầu tư do sự gián đoạn từ dịch Covid-19. Nguồn cung mới mở bán trong quý chỉ giới hạn ở mức 1.600 căn, thấp hơn nhiều so với mức mở bán trung bình theo quý là 6.500 căn từ năm 2012 - Q1 2020. Số căn mở bán mới chủ yếu đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã chào bán trước đó. 

Về nhu cầu, có khoảng 2.100 căn hộ được ghi nhận bán trong Q1 2020. Các hoạt động bán hàng đã bị chậm lại ở tất cả các phân khúc phân khúc do người mua trong nước tránh đến các sự kiện đông đúc trong khi lệnh cấm du lịch giữa các nước hạn chế sức mua của người mua nước ngoài. 

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong Q1 2020 được ghi nhận ở mức 1.365USD/m2, tăng 4% theo năm. Một số dự án cao cấp tại các địa điểm như quận Từ Liêm và Thành Xuân chưa được mở bán như dự kiến cũng như giá bán được duy trì ổn định tại các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán, khiến mức giá ổn định so với quý trước. 

Các hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, đặc biệt là quản lý dự án đang dần trở nên quan trọng hơn khi dịch Covid-19 bùng phát. Người mua để ở và các nhà đầu tư giờ đây sẽ kỳ vọng tiêu chuẩn quản lý dự án cao hơn, theo hướng tăng cường các hoạt động giữ gìn vệ sinh chung và các yếu tố liên quan đến sức khỏe khác. 

Trong năm 2020, các vấn đề về chậm cấp phép, siết tín dụng cùng với dịch COVID-19 gây áp lực lên nguồn cung chào bán mới và nguồn cầu. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng ”Tình hình thị trường sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ dịch bệnh được kiểm soát nhanh đến đâu. Cho đến thời điểm đó, khả năng đứng vững của thị trường sẽ được kiểm chứng khi các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua để ở đều đang ở trạng thái chờ đợi”. Nếu dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn vào Quý 2, Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng 27.000 - 28.000 căn hộ chào bán mới trong năm 2020. Về địa điểm, khu phía Tây dự kiến sẽ tiếp tục là trọng tâm phát triển của thành phố, khu phía Đông (huyện Gia Lâm hoặc Văn Giang, Hưng Yên) sẽ là khu vực tập trung nguồn cung lớn thứ hai trong năm. Đà phát triển chậm trong nửa đầu năm 2020 có thể làm giảm số lượng các căn hộ bán được xuống còn 24.000 căn tại Hà Nội từ mức dự kiến 31.000 căn trước dịch Covid-19. 

Trong tình huống xấu hơn, dịch bệnh không được kiểm soát trước khi kết thúc Q3 2020, số căn mở bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ lần lượt giảm xuống khoảng 14.000 căn và 9.000 căn, chỉ bằng 30 – 40% lượng mở bán và doanh số của năm 2019. Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ giảm xuống khoảng 1.300 USD/m2, giảm 6% theo năm khi mà các dự án cao cấp có thể trì hoãn thời điểm mở bán sang năm năm 2021 và các dự án hiện hữu phải đưa ra chính sách giá cạnh tranh hơn để thu hút người mua. 

Văn phòng 

Trong bối cảnh dịch COVID-19 bùng phát trong Q1 2020, thị trường văn phòng duy trì vẫn hoạt động khả quan. 

Trong Q1 2020, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội vào khoảng 1.380.000 m2 NLA, không thay đổi so với Q4 2019 do không có dự án mới hoàn thành. Giá chào thuê của cả Hạng A và Hạng B duy trì ổn định so với quý trước, lần lượt ở mức 26,2USD và 14,3USD/m2/tháng (không bao gồm VAT và phí dịch vụ). Về tỷ lệ trống, cả hai Hạng đều duy trì ở mức tích cực dưới 10%. Tỷ lệ trống Hạng A đạt 6,4%, giảm 2,9 điểm phần trăm so với năm trước, trong khi tỷ lệ trống Hạng B giảm xuống 8,8%, giảm 0,5 điểm phần trăm so với năm trước.

Mặc dù chưa chịu ảnh hưởng mạnh như các mảng bất động sản khác, thị trường văn phòng cũng đã chứng kiến những ảnh hưởng đầu tiên từ đại dịch. Các khách thuê hiện tại đang yêu cầu tòa nhà giảm giá thuê từ 20-50%. Mặc dù giá chào thuê vẫn chưa được điều chỉnh, một số tòa Hạng B đã áp dụng chính sách chiết khấu từ 20-30% cho các khách thuê từ ba tháng cho đến cuối năm 2020. Một số hỗ trợ khác, như giãn tiến độ thanh toán, cũng được áp dụng. 

Ngoài ra, phần lớn các giao dịch thuê văn phòng trong Q1 2020 đã bị tạm hoãn hoặc bị hủy, do áp lực vốn và lệnh cấm di chuyển. Về nhu cầu, tổng tỷ lệ hấp thụ của thị trường văn phòng Hà Nội chỉ đạt 8.900 m2 trong Q1 2020. Đây là mức thấp nhất được ghi nhận từ Q2 2013. 

Trong ba quý tới của năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục bị phụ thuộc nhiều vào tình hình dịch bệnh. Trong kịch bản COVID-19 được kiểm soát trong Q2 2020, hiệu quả hoạt động của mảng văn phòng sẽ không bị ảnh hưởng đáng kể, do gần như toàn bộ các giao dịch tạm hoãn trong Q1 sẽ được tái khởi động. Tuy nhiên nếu kịch bản này không diễn ra, giá thuê của cả hai Hạng được dự báo có thể giảm từ 5 – 10%, trong khi tỷ lệ trống có thể tăng từ 5 – 15%.

Sự bùng phát của COVID-19 có thể sẽ tái định hình thị trường văn phòng. Các khách thuê sẽ tập trung nhiều hơn vào khả năng linh hoạt của văn phòng, để có thể thích ứng dễ dàng hơn với những thay đổi bất ngờ từ môi trường kinh doanh. Chủ các tòa nhà cũng cần phải áp dụng các công nghệ mới và các phương thức mới để đảm bảo sức khỏe của những người làm việc trong tòa nhà.

Bán lẻ 

Bán lẻ là một trong những mảng bị ảnh hưởng sớm nhất từ đại dịch COVID-19. Trong Quý 1, doanh thu bán lẻ của ngành hàng dịch vụ ăn uống và lưu trú Việt Nam lần lượt giảm 9,6% và 27,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại Trung tâm thương mại, theo quan sát của CBRE Việt Nam, lưu lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 70 – 80% tại các dự án. Doanh thu các ngành hàng được ghi nhận giảm khác nhau dưới sự ảnh hưởng của COVID-19: các ngành hàng buộc phải đóng cửa như Giáo dục gần như không có doanh thu, trong khi đó các ngành hàng như Ăn uống, Thời Trang & Phụ kiện hoặc Giải trí thì doanh thu có thể giảm từ 50-80%. Một vài thương hiệu ăn uống buộc phải cắt giảm hoạt động của nhiều chi nhánh. Theo hướng dẫn của Chính phủ, các trung tâm mua sắm hiện đã bị đóng cửa, dự kiến đi lại hoạt động sớm nhất từ 15/04 hoặc cho tới khi có chỉ thị mới, theo thông báo từ một số chủ đầu tư như Vingroup và Aeon Mall. Các tuyến phố kinh doanh chính cũng chứng kiến việc đóng cửa hàng loạt, cũng như việc khách thuê chấm dứt hợp đồng do sức ép từ việc tạm ngừng kinh doanh.

Đầu năm 2020, nhiều chủ đầu tư đang trong tư thế chờ đợi, tãm hoãn những chính sách hỗ trợ khách thuê với hy vọng COVID-19 sẽ được kiểm soát trong Quý 1/2020. Tuy nhiên trong Tháng 3, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu hỗ trợ giá thuê và tăng cường hoạt động kích thích mua sắm. Các mức giảm giá thuê từ 20 – 30% đã được áp dụng tại một số dự án, và có khả năng sẽ tiếp tục trong Q2 2020 nếu dịch bệnh không được kiểm soát chặt chẽ trước thời điểm giữa năm. Trong quý này, tuy gía chào thuê chưa ghi nhận điều chỉnh, giá thuê thực khu vực Trung tâm quan sát mức giảm 6,6% theo quý, trong khi khu vực Ngoài Trung tâm chịu tác động mạnh hơn – chứng kiến mức giảm 18,1% theo quý. Các quyết định giảm giá tiền thuê được áp dụng từ tháng 4 trở đi sau yêu cầu đóng cửa hoạt động của Chính phủ có thể gây áp lực hơn nữa đối với giá thuê của thị trường bán lẻ Hà Nội. Tác động dự kiến sẽ lớn hơn đối với các dự án ngoài Trung tâm, trong khi giá thuê tại khu vực Trung tâm sẽ bị ảnh hưởng ở mức độ nhẹ hơn.

Về tỷ lệ trống, dù các trung tâm thương mại hiện đang dừng hoạt động do dịch bệnh, chúng tôi chưa ghi nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng đến từ các khách thuê. Tỷ lệ trống, vì vậy, tạm giữ ở mức tương đối ổn định so với quý trước. Sự gia nhập và mở rộng của một vài các nhãn hiệu cao cấp tại Hà Nội đã đóng góp trong việc giảm tỷ lệ trống tại khu vực Trung tâm, nay đạt mức 0,7% - thấp hơn 0,6 đpt theo quý. Trong khi đó, với lượng nguồn cung mới tương đối lớn trong năm 2019, các dự án vừa đi vào hoạt động vẫn đang trong quá trình đạt mức lấp đầy ổn định. Tỷ lệ trống bình quân tại khu vực Ngoài Trung tâm ở mức 8,5%, thấp hơn 0,2 đpt so với quý trước. Nhận thấy các chủ đầu tư đang rất chủ động trong việc tiếp cận và hỗ trợ những khách thuê đang gặp khó khăn, thị trường dự kiến có thể phục hồi sớm, khi dịch bệnh được kiểm soát thành công. Tuy nhiên, các cam kết thuê tiền khai trương tại các dự án mới – thường ở mức 70 – 80% - có thể bị ảnh hưởng. 

Trong khi hoạt động bán lẻ tại các TTTM đang gặp nhiều khó khăn do đại dịch Covid-19, thương mại điện tử đang ghi nhận những con số tăng ấn tượng. Dịch bệnh bùng phát đã dẫn tới sự gia tăng mua sắm trực tuyến tại Việt Nam, với chi tiêu cho FMCG trực tuyến tăng mạnh kể từ tháng 1 năm nay. Nhằm đối phó với dịch bệnh, nhiều nhà hàng đã chọn kinh doanh trực tuyến qua các nền tảng thương mại điện tử như Now và GrabFood, hoặc thậm chí áp dụng các dịch vụ giao hàng của riêng họ. Ngoài ra, các hệ thống siêu thị đang chạy đua về con số doanh thu qua điện thoại/ bán hàng trực tuyến, khi người dân có xu hướng dự trữ thực phẩm trong thời gian cách ly. Các kênh siêu thị điện tử như SpeedL của LotteMart đã ghi nhận mức tăng 100 – 200% trên số đơn hàng, trong khi Vinmart mở rộng phạm vi giao hàng tại hầu hết các siêu thị còn đang hoạt động. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục kéo dài trong các tháng tới khi người mua vẫn đang tránh đi tới các TTTM và những địa điểm đông đúc khác.

Do sự trì hoãn thi công tại một số dự án, nguồn cung mới trong năm 2020 dự kiến vào khoảng 103.000 m2 NLA. Hầu hết các chủ đầu tư đều đang ở trạng thái chờ đợi trước diễn biến phức tạp của dịch Covid-19. Tác động của dịch bệnh có khả năng ảnh hưởng đến việc mở rộng và mở mới các dự án TTTM trong năm nay. Mặc dù vậy, thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn dự kiến đón nhận hơn 450,000 m2 NLA trong 3 năm tới, chủ yếu tập trung tại các khu vực Ngoài Trung tâm. Trong khi khu vực phía Tây & Đống Đa – Ba Đình tiếp tục đóng vai trò là cụm bán lẻ chính của Hà Nội, việc phát triển thêm các dự án mới tại các khu vực khác trên toàn thành phố sẽ giúp tạo ra nhiều điểm mua sắm thay thế.